علت تهیه

فرهنگ لغت قانون بلک ، چاپ پنجم ، علت تهیه علت را به شرح زیر تعریف می کند:

"علت نزدیکی ؛ علت منشأ یک سری از وقایع ، که بدون شکستن در تداوم آنها ، منجر به دستیابی به شیء اصلی می شود. علت القاء کننده ؛ علت مستقیم یا نزدیکی. به طور قابل توجهی مترادف با" علت کارآمد ".

یک کارگزار به عنوان "علت تهیه" یک فروش در نظر گرفته می شود ، بنابراین اگر تلاش های وی بنیادی باشد که مذاکرات حاصل از فروش آغاز می شود ، حق کمیسیون را در اختیار دارد. علت منشأ یک سری از وقایع که بدون شکستن در تداوم آنها منجر به دستیابی به هدف اصلی اشتغال کارگزار که یک خریدار را تولید می کند آماده ، مایل و قادر به خرید املاک و مستغلات به شرایط مالک است. محمد در مقابل رابینز ، برنامه 23 آریز. 195 ، 531 P. 2d 928 ، 930.

در حالی که تعدادی از تعاریف مربوط به تهیه علت وجود دارد ، و تعداد بیشماری از عوامل در نهایت ممکن است در تعیین علت تهیه علت ، برای اهداف داوری انجام شده توسط هیئت ها و انجمن های ملکی ® ، تهیه علت را می توان به راحتی به عنوان سری بی وقفه علیت درک کرد. رویدادهایی که منجر به معامله موفق می شوند. یا به عبارت دیگر ، چه چیزی باعث شده است که معامله موفق انجام شود. بسیاری از Realtors ® ، افسران اجرایی ، وکلا و دیگران ، هرچند ناموفق ، سعی کرده اند یک الگوی واحد و جامع را تهیه کنند که می تواند در همه پیشنهادات مورد استفاده قرار گیرد و بدون نیاز به تجزیه و تحلیل جامع از همه ، حق دریافت جایزه پس از آن را تعیین کند. جزئیات مربوط به معامله اساسی. چنین تلاشهایی ، در حالی که خوب تصور می شود ، با توجه به اینکه هیچ معامله املاک و مستغلات "معمولی" بیش از آنچه که "معمولی" املاک و مستغلات "معمولی" یا یک ملکی "معمولی" وجود ندارد ، محکوم به شکست بودند. با توجه به ماهیت منحصر به فرد معاملات املاک و مستغلات و املاک و مستغلات و تصدیق این که تصمیمات عادلانه و عادلانه فقط با درک جامع از رویدادهایی که منجر به معامله شد ، می توان به دست آورد ، هیئت مدیره انجمن ملی ، در سال 1973 ، رسمی را تصویب کردتفسیر 31 ماده 1 ، بخش 2 آئین نامه. متعاقباً در سال 1977 اصلاح شد ، تفسیر 31 آن را تعیین می کند:

"یک قانون هیئت مدیره یا یک قانون از یک سرویس لیست چندگانه متعلق به ، اداره شده توسط یا وابسته به یک هیئت مدیره ، که Realtor را در روابط خود با یک خریدار بالقوه تعیین می کند ، محدود می کند یا محدود می کند ، و بر دوره های تشخیص تأثیر می گذارد یا به عنوان پیش تعیین حقوقی از هر کسی تأثیر می گذاردجایزه در داوری ، محدودیت ناعادلانه در عضویت آن است "

توضیحات تفسیر 31 در ادامه ادامه دارد:

بشر[T] او هیئت مدیره یا MLS آن ممکن است یک قانون یا آیین نامه ای را تعیین نکند که از پیش تعیین شده برای هرگونه جوایز در معامله املاک و مستغلات استفاده کند. اگر بحث و جدال در مورد حق هرگونه جوایز ایجاد شود ، باید با دادرسی در مورد داوری در مورد شایستگی کلیه حقایق قابل تشخیص در زمینه مورد خاص بحث و جدال مشخص شود. "

عوامل مورد نظر توسط پانل های شنوایی داوری

"فاکتورهای" زیر با استفاده از پنل های شنوایی که برای داوری اختلافات بین کارگزاران یا بین کارگزاران و مشتریان یا مشتریانشان تشکیل شده اند ، برای بررسی توصیه می شود. این لیست همه جانبه نیست و نمی تواند باشد. هر عامل در هر نمونه قابل اجرا نخواهد بود. هدف این است که پانل ها را در مورد حقایق ، موضوعات و سؤالات مربوطه راهنمایی کنیم که ممکن است به آنها در رسیدن به تصمیمات منصفانه ، عادلانه و استدلال کمک کند.

فاکتور شماره 1. بدون قاعده از پیش تعیین شده حق

هر جلسه داوری با توجه به همه حقایق و شرایط مربوطه که توسط طرفین و شاهدان آنها ارائه شده است ، در نظر گرفته می شود."قوانین انگشت شست" ، تصمیمات قبلی توسط سایر پانل ها در سایر موارد و سایر پیش نویس ها باید مورد توجه قرار گیرند. علت تهیه عامل اصلی تعیین کننده حق جبران خسارت است. روابط آژانس ، به خودی خود ، حق جبران خسارت را تعیین نمی کند. رابطه آژانس با مشتری و حق جبران خسارت موضوعات جداگانه ای است. رابطه با مشتری یا فقدان یکی فقط باید مطابق با دستورالعمل های تعیین شده برای کمک به اعضای هیئت در تعیین علت تهیه شود.

فاکتور شماره 2. داوری و احزاب مناسب

در حالی که در درجه اول مسئولیت کمیته شکایت ، پانل های شنوایی داوری ممکن است سؤالاتی راجع به اینکه آیا یک مسئله داوری در واقع وجود دارد ، در نظر بگیرند و اینکه آیا طرفین نامگذاری شده مناسب برای داوری هستند. بحث مفصل در مورد این سؤالات را می توان در پیوست I به قسمت 10 ، موضوعات قابل قبول یافت.

فاکتور شماره 3. ارتباط و پذیرش

غالباً ، از پانل های شنوایی خواسته می شود تا در مورد سؤالات مربوط به پذیرش و ارتباط حاکم باشند. در حالی که قانون ایالتی ، در صورت وجود ، کنترل ، قانون کلی این است که هر چیزی که هیئت شنوایی معتقد است ممکن است در رسیدن به یک تصمیم عادلانه ، عادلانه و آگاهانه به آن کمک کند ، قابل قبول است.

از پانل های دادرسی داوری برای حل سوالات قراردادی خواسته می شود ، نه برای تعیین اینکه آیا قانون یا قانون اخلاق نقض شده است. یک جایزه در غیر این صورت اثبات شده را نمی توان صرفاً بر این اساس که پانل شنوایی با استفاده از شیوه دریافت کننده بالقوه در انجام کار یا حتی این که پانل معتقد است رفتار غیر اخلاقی رخ داده است ، محروم کند. برای جلوگیری از بروز هرگونه تعصب ، پانل های شنوایی داوری هیچ گونه ارجاعی از نگرانی های اخلاقی به کمیته شکایت ایجاد نمی کنند. این مبتنی بر این فرض است که حق اساسی و مسئولیت اصلی برای به وجود آوردن رفتار بالقوه غیر اخلاقی به توجه کمیته شکایات در برابر طرفین و دیگران با دانش دست اول است. در عین حال ، شواهد یا شهادت صرفاً قابل قبول نیست زیرا مربوط به رفتار بالقوه غیر اخلاقی است. در حالی که یک جایزه (یا عدم دریافت جایزه شایسته) نمی تواند مورد استفاده قرار گیرد برای "مجازات" یک فرد متخلف "، به همان اندازه درست است که پانل های شنوایی حق دارند (و انصاف ، مستلزم آن است که آنها) همه شواهد و شهادت مربوطه را در نظر بگیرند تا این امر را در نظر بگیرند. آنها درک روشنی از آنچه قبل از تعیین حق برای هر جایزه ای رخ داده است ، خواهند داشت.(اصلاح شده 11/94)

فاکتور شماره 4. ارتباطات و تماس - رها کردن و بیگانگی

بسیاری از اختلافات داوری رابطه (یا فقدان آن) بین کارگزار (اغلب یک کارگزار همکاری) و یک خریدار آینده نگر را روشن می کند. پانل ها در نظر خواهند گرفت که آیا تحت شرایط و مطابق با عرف و عمل محلی ، کارگزار تلاش های معقولی را برای توسعه و حفظ رابطه مداوم با خریدار انجام داده است. پانل ها می خواهند تعیین کنند ، در مواردی که دو کارگزار همکار در برابر یک کارگزار لیست ، ادعاهای رقابتی داشته باشند ، آیا اولین کارگزار همکاری به طور فعال تماس مداوم با خریدار را حفظ کرده است یا از طرف دیگر ، عدم تحرک واسطه ای ، یا عدم تحرک درک شده ، ممکن است باعث خریدار شودبه طور معقول نتیجه گیری کنیم که کارگزار علاقه خود را از دست داده یا از معامله جدا شده است (ترک). در موارد دیگر ، یک خریدار ، با وجود تلاش های معقول کارگزار برای حفظ تماس مداوم ، ممکن است از یک کارگزار دیگر کمک کند. این پانل می خواهد در نظر بگیرد که چرا خریدار از اولین کارگزار اخراج شده است. در موارد دیگر ، ممکن است شکی نیست که رابطه مداوم بین کارگزار و خریدار وجود داشته باشد. سپس این مسئله می شود که آیا کارگزار درگیر رفتاری است که باعث شده خریدار رابطه را خاتمه دهد (بیگانگی). این امر می تواند از جمله موارد دیگر توسط کلمات یا اعمال ایجاد شود. پانل ها می خواهند در نظر بگیرند که آیا چنین رفتاری باعث ایجاد وقفه در سری رویدادهای منتهی به معامله شده است و آیا معامله موفق در واقع از طریق شروع یک سری جداگانه و متعاقب آن توسط کارگزار دوم همکاری شده است.

فاکتور شماره 5. مطابقت با قانون ایالتی

رویه هایی که درخواست های داوری دریافت می شود ، جلسات دادرسی انجام می شود و جوایز باید مطابق با قانون باشد. در چنین مواردی ، توصیه مشاوره حقوقی هیئت مدیره باید دنبال شود.

فاکتور شماره 6. در نظر گرفتن کل دوره وقایع

استاندارد اثبات در داوری توسط هیئت مدیره ، برتری شواهد است و بار اولیه اثبات با طرف درخواست داوری است (به بیانیه سیاست استانداردهای حرفه ای 26 مراجعه کنید). با این حال ، این امر باعث نمی شود كه اعضای هیئت مدیره از سؤال از طرفین یا شاهدان سؤال كنند تا درک خود را از شهادت ارائه شده تأیید كنند یا اطمینان حاصل كنند كه اعضای هیئت مدیره درک روشنی از وقایع منجر به معامله و درخواست داوری دارند. از آنجا که هر معامله منحصر به فرد است ، تهیه یک لیست جامع از کلیه موضوعات یا سؤالی که اعضای هیئت مدیره ممکن است بخواهند در یک جلسه خاص در نظر بگیرند ، غیرممکن است. به اعضای پانل توصیه می شود موارد زیر را در نظر بگیرند كه نماینده موضوعات و سؤالاتی است كه اغلب در جلسات داوری درگیر هستند.

ماهیت و وضعیت معامله.

1. ماهیت معامله چیست؟آیا در آنجا یک فروش/اجاره مسکونی یا تجاری وجود داشت.

2. موضوع دادخواست مربوط به همان طرفها و موضوعاتی که داوری است ، موضوع است؟

ماهیت ، وضعیت و شرایط توافق نامه لیست.

1. ماهیت لیست یا توافق نامه دیگر چیست: حق انحصاری برای دیدن ، نمایندگی منحصر به فرد ، باز یا شکل دیگری از توافق؟

2. آیا توافق نامه لیست کتبی بود؟اگر اینطور نیست ، آیا توافق نامه لیست قابل اجرا است؟

3. آیا تأثیر توافق نامه لیست در زمان اجرای قرارداد فروش بود؟

4- آیا ملک ذکر شده مشمول توافق نامه مدیریتی بود؟

5- آیا اقدامات کارگزار مطابق با شرایط و ضوابط توافق نامه لیست بود؟

آ. آیا همه شرایط توافق نامه لیست برآورده شده است؟

ب. آیا شرایط نهایی فروش با مواردی که در توافق نامه لیست مشخص شده است مطابقت دارد؟

ج. معامله بسته شد؟(به پیوست I به قسمت ده ، موارد داوری مراجعه کنید)

ماهیت ، وضعیت و شرایط پیشنهاد جبران.

1. آیا پیشنهاد همکاری و جبران خسارت به صورت کتبی انجام شده است؟اگر نه ، چگونه ارتباط برقرار شد؟

2. آیا مدعی طرفی است که پیشنهاد جبران خسارت کارگزار لیست شده است؟

3. آیا اقدامات کارگزار مطابق با شرایط و ضوابط پیشنهاد همکاری و جبران خسارت (در صورت وجود)؟

آ. آیا همه شرایط توافق برآورده شده است؟

نقش ها و روابط طرفین.

1. کارگزار لیست چه کسی بود؟

2. کارگزار یا کارگزاران چه کسی بود؟

3. آیا هیچ یک از طرفین به عنوان زیرمجموعه عمل می کردند؟به عنوان کارگزاران خریدار؟در برخی از ظرفیت های دیگر؟

4- آیا هیچ یک از کارگزاران همکاری توافق نامه ای داشتند که به عنوان نماینده یا در برخی از ظرفیت های دیگر به نمایندگی از طرفین عمل کنند؟

5- آیا هیچ یک از کارگزاران (از جمله کارگزار لیست) به عنوان اصلی در معامله عمل می کردند؟

6. روابط کارگزاران با توجه به فروشنده ، خریدار ، کارگزار لیست و سایر کارگزاران همکاری دیگری که در معامله شرکت می کردند ، چه بود؟

آ. آیا طرفی که این ملک به فروش می رسید توسط طرفی که با آن کارگزار با آن رفتار کرده بود ، به فروش می رسید؟

ب. آیا سهامدار اصلی خریدار شرکتی طرفی است که قبلاً کارگزار با او سروکار داشت؟

ج. آیا چشم انداز قبلی پیوند حیاتی برای خریدار بود؟

7. آیا همه طرف های مناسب برای این موضوع پیوسته اند؟

تماس اولیه با خریدار.

1. چه کسی برای اولین بار خریدار یا مستاجر را به ملک معرفی کرد؟

2. اولین مقدمه چه زمانی انجام شد؟

آ. آیا این مقدمه زمانی انجام شد که خریدار نیاز خاصی به آن نوع پیش پرداخت داشت؟

ب. آیا مقدمه در ایجاد تمایل به خرید مؤثر بود؟

ج. آیا خریدار قبل از تماس با کارگزار از این ملک اطلاع داشت؟آیا او می دانست که برای فروش است؟

د. آیا معاملات قبلی بین خریدار و فروشنده وجود داشت؟

ه. آیا خریدار ملک را به تنهایی پیدا کرد؟

3. اولین معرفی چگونه انجام شد؟

آ. آیا این ملک به عنوان یک خانه باز معرفی شده است؟

ب. چه تلاش های بعدی توسط کارگزار پس از خانه باز انجام شد؟(به فاکتور شماره 1 مراجعه کنید)

ج. آیا این مقدمه برای نماینده دیگری از خریدار ساخته شده است؟

د. آیا "مقدمه" صرفاً ذکر این ملک ذکر شده بود؟

ه. برای اولین بار چه ملک معرفی شد؟

رفتار کارگزاران.

1. آیا همه به افشای آن رعایت شده اند؟

2. آیا یک تمرین وفادار از وظایف وجود داشت که یک کارگزار به مشتری/مدیر خود مدیون است؟

3. اگر بیش از یک کارگزار همکاری درگیر بود ، یا (یا هر دو) از نقش دیگران در معامله آگاه بودند؟

4- آیا کارگزاری که مقدمه اولیه این ملک را انجام داده است (یا نتوانسته است اقدامی انجام دهد) که باعث شده خریدار یا مستاجر از خدمات کارگزار دیگری استفاده کند؟(به فاکتور شماره 4 مراجعه کنید)

5- آیا کارگزار همکاری (یا کارگزار دوم همکاری) یک سری جداگانه از رویدادها را آغاز کرد ، غیر مرتبط با تلاش های دیگر کارگزار ، که منجر به معامله موفق شد - یعنی آیا کارگزار خدماتی را انجام می داد که به خریدار کمک می کردتصمیم خود را برای خرید تصمیم می گیرید؟(به فاکتور شماره 4 مراجعه کنید)

آ. آیا دلال برای نشان دادن ملک به خریدار تدارک دیده است؟

بآیا کارگزار پس از نشان دادن ملک، تلاش های مستمری داشته است؟

جآیا دلال مانع فروش را برطرف کرد؟

دآیا کارگزار پیشنهادی داد که بر اساس آن معامله نهایی صورت گرفت؟

ه. آیا دلال خریدار را برای خرید ترغیب کرده است؟

6. تلاش های یک کارگزار با تلاش های دیگر چگونه مقایسه می شود؟

آ. میزان نسبی تلاش یک کارگزار در مقایسه با دیگری چقدر بوده است؟

بموفقیت یا شکست نسبی مذاکرات انجام شده توسط بروکر در مقایسه با دیگری چقدر بوده است؟

7. اگر بیش از یک کارگزار همکار دخیل بوده است، کارگزار همکار دوم چگونه و چه زمانی وارد معامله شده است؟

تداوم و گسست در تداوم (ترک و بیگانگی)

1. فاصله زمانی بین تلاش کارگزار تا توافق نهایی فروش چقدر بوده است؟

2. آیا با معرفی اولیه خریدار یا مستاجر به ملک، مجموعه ای از وقایع بدون وقفه منجر به فروش یا اجاره شد یا اینکه سلسله رویدادها به هر نحوی مانع یا قطع شد؟

آ. آیا خریدار رابطه خود را با کارگزار قطع کرده است؟چرا؟(به فاکتور شماره 4 مراجعه کنید)

بآیا مذاکرات شکست خورد؟

3. اگر وقفه یا وقفه ای در مجموعه اصلی رویدادها رخ داده است، چگونه و توسط چه کسی ایجاد شده است؟

آ. آیا فروشنده قرارداد فهرست را از یک فهرست باز به یک قرارداد فهرست انحصاری با کارگزار دیگری تغییر داد؟

بآیا انگیزه خریدار از خرید تغییر کرد؟

جآیا در سلسله رویدادها از طرف هیچ عامل یا حزبی دخالت خارجی یا مداخله ای صورت گرفته است؟

4. آیا دلالی که معرفی اولیه ملک را انجام داده است با خریدار یا مستاجر ارتباط برقرار کرده است یا اینکه ممکن است عدم اقدام دلال به طور منطقی توسط خریدار یا مستاجر به عنوان انصراف از معامله تلقی شود؟

5. آیا ورود هر کارگزار همکار به معامله، دخل و تصرف در روابط موجود بین خریدار و دلال دیگری بوده است یا در نتیجه انصراف یا بیگانگی خریدار یا به درخواست خریدار بوده است؟

رفتار خریدار.

1. آیا خریدار مستقل از تلاش/اطلاعات کارگزار تصمیم به خرید گرفته است؟

2. آیا خریدار بدون کمک کارگزار مذاکره کرده است؟

3. آیا خریدار به دنبال مسدود کردن کارگزار بوده است؟

آ. آیا خریدار به دنبال کارگزار دیگری برای دریافت قیمت کمتر بوده است؟

بآیا خریدار تمایل خود را مبنی بر عدم معامله با دلال و امتناع از مذاکره از طریق او ابراز کرده است؟

ج. آیا این قرارداد تصریح کرد که هیچ کارگزار یا کارگزاران خاصی درگیر نشده است؟

رفتار فروشنده.

1. آیا فروشنده از بد ایمان عمل کرده است که تفاوت بین پیشنهاد اصلی ارسال شده و قیمت فروش نهایی برابر با کمیسیون کارگزار است؟

آ. آیا ایمان بدی از این واقعیت وجود داشت که فروش به شخص ثالث یک معامله نی بود (شخصی که در آن یک طرف غیر درگیر به عنوان خریدار مطرح می شود) که برای جلوگیری از پرداخت کمیسیون طراحی شده است؟

ب. آیا فروشنده کارگزار را برای جلوگیری از اختلاف کمیسیون یا جلوگیری از پرداخت کمیسیون ، مسدود کرد؟

2. آیا از این واقعیت که فروشنده به کارگزار گفت که او با شرایط خاصی نمی فروشد ، ایمان بد آشکار بود ، اما این کار را از طریق یک کارگزار دیگر یا از طریق خریدار مستقیم انجام داد؟

1. آیا کارگزار همکاری توافق نامه نمایندگی مستاجر داشت؟

2. آیا کارگزار همکاری با کارمند "مجاز" شرکت مستاجر کار می کرد؟

3. آیا کارگزار همکاری یک تجزیه و تحلیل نیاز به مستاجر را آماده کرده است؟

4- آیا کارگزار همکاری تجزیه و تحلیل بازار از خواص موجود را تهیه کرده است؟

5- آیا کارگزار همکاری یک کتاب تور را تهیه کرده است که ویژگی های جایگزین را نشان می دهد و یک تور را انجام می دهد؟

6. آیا کارگزار همکاری مستاجر را اجاره ملک نشان داد؟

7. آیا کارگزار همکار درخواست پیشنهادی را از طرف مستاجر برای املاک اجاره داده شده صادر کرده است؟

8- آیا کارگزار همکاری در مذاکرات اجاره نامه نقش فعال داشت؟

9. آیا کارگزار همکاری امضای مستاجر را در سند اجاره نامه به دست آورد؟

10. آیا مستاجر با بیش از کارگزار کار کرد. و اگر چنین است ، چرا؟

آیا اطلاعات دیگری وجود دارد که می تواند به هیئت شنوایی در داشتن درک کامل و واضح از معامله منجر به درخواست داوری یا رسیدن به یک حل و فصل منصفانه و عادلانه موضوع کمک کند؟

این سؤالات از سؤالاتی که ممکن است در درک مسائل قبل از آنها کمک کند ، معمولی است ، اما همه جانبه نیست. هدف یک هیئت مدیره این است که با دقت و بی طرفانه وزن و تجزیه و تحلیل کل دوره رفتار طرفین و ارائه قضاوت همسالان با توجه به موضوعات و سؤالات ارائه شده و درخواست جایزه ارائه شود.