مالکیت خانگی محدود به عمل

مالکیت خانگی محدود به عمل ، مکانیسمی برای حفظ قیمت طولانی مدت واحدهایی است که قیمت آنها از طریق یارانه دولت یا بشردوستانه ، مقررات منطقه بندی درج و یا انگیزه ای برای شامل واحدهای موجود در یک توسعه برای کم و متوسط با درآمد متوسط به سطح زیر بازار کاهش یافته است. خانواده ها. همچنین از آن به عنوان مسکن درج نامیده می شود. یا انگیزه قیمت مناسب.

توافق نامه های خصوصی محدودیت که استفاده از املاک را محدود می کند ، همانطور که در یک عمل ذکر شده است. این امر به حفظ قیمت طولانی مدت خانه های ساخته شده با یارانه قابل توجهی کمک می کند. S با محدود کردن هرگونه فروش بعدی خانه به وام گیرندگان واجد شرایط درآمدی با قیمت مناسب ، به حمایت از ارزش بلند مدت به جامعه سرمایه گذاری اولیه در مالکیت مقرون به صرفه کمک می کند. محدودیت های فروش مجدد به عمل ملک وصل شده است و بسته به قانون ایالتی ممکن است برای چندین دهه یا بیشتر اجرا شود. خریداران دارایی های محدود به عمل به طور معمول مجاز به حفظ برخی از مزایای افزایش قیمت خانه هستند ، در نتیجه با حفظ شرایط محدودیت ، هزینه های مداوم را برای خریدار بعدی حفظ می کنند.

از مالکیت خانه محدود شده با عمل می توان برای حفظ قیمت مناسب در هر جامعه استفاده کرد. این ممکن است به ویژه در جایی که به مقادیر زیادی کمک برای آوردن قیمت خانه در دسترس خانواده های کم درآمد و متوسط و در جایی که انتظار می رود افزایش سریع قیمت خانه باشد ، ارزشمند باشد.

در این بخش برخی از ملاحظات مربوط به جوامع علاقمند به توسعه مالکیت خانگی محدود به عمل آمده است.

محدودیت های عمل شرایط را در عمل به یک ملک تعیین می کند که محدودیت های خاصی را تعیین می کند یا موارد قابل قبول را نشان می دهد. شرایطی که به عنوان میثاق نیز شناخته می شود ، "با زمین اجرا می شود" و در نتیجه صاحبان خانه های فعلی و آینده را به هم می پیوندند. محدودیت های عمل سالهاست که توسط توسعه دهندگان و انجمن های آپارتمان استفاده می شود ، به طور معمول برای قرار دادن محدودیت در اندازه خانه یا انتخاب های زیبایی شناسی ، به عنوان مثال ، محدود کردن انتخاب رنگ های رنگ بیرونی قابل قبول خانه ها در یک زیرمجموعه. دولت های محلی و غیرانتفاعی نیز این ابزار را به عنوان روشی برای حفظ مالکیت خانه مقرون به صرفه اتخاذ کرده اند. برای انجام این کار ، محدودیت های عمل بر روی ملک قرار می گیرد که شرایط فروش آینده را برای حفظ قیمت مناسب برای خریداران بعدی محدود می کند.

مالکیت خانگی محدود به عمل نوعی مالکیت مشترک در خانه است. اشکال دیگر شامل اعتماد به اراضی جامعه و تعاونی های سهام محدود است. مالکیت سهام مشترک سهام ، رویکردی برای مالکیت خانه است که اهداف دوگانه حفظ قیمت طولانی مدت خانه ها را به خریدهای آینده در خانه تعادل می بخشد و به خریداران اجازه می دهد تا از طریق مالکیت خانه ثروت ایجاد کنند. نظرات در مورد اینکه آیا وام های قدردانی مشترک باید نوعی مالکیت مشترک سهام در نظر گرفته شود ، متفاوت است. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد سهام مشترک و مالکیت خانه ، به گزارش مالکیت مشترک خانه موسسه ملی مسکن و گزارش مرکز مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد در مورد پر کردن خلاء بین مالکیت خانه و مسکن اجاره مراجعه کنید.

برنامه های مالکیت محدود شده با عمل ، مقرون به صرفه بودن را از طریق مکانیسم های مختلف حفظ می کنند. میثاق ها می توانند حاکم باشند:

• چگونه قیمت فروش مجدد در فروش آینده تعیین می شود. محدودیت های عمل به طور معمول فرمولی را تعیین می کند که سقف را بر قیمت فروش بعدی خانه تعیین می کند. این فرمول ها مانند فرمول های فروش مجدد که با وام های قدردانی مشترک و توسط اعتماد به اراضی جامعه مورد استفاده قرار می گیرند ، به طور معمول اهداف ایجاد ثروت برای صاحب خانه و حفظ قیمت مناسب برای صاحبان خانه های آینده را متعادل می کنند. به عنوان نمونه ، فرمول فروش مجدد ممکن است با تغییر در درآمد متوسط خانوار منطقه متوسط درآمد منطقه ، که توسط وزارت مسکن و توسعه شهری محاسبه شده است ، گره خورده باشد. غالباً به عنوان AMI خلاصه می شود. بشربه عنوان مثال ، قیمت ممکن است با قیمت اصلی خرید به علاوه افزایشی که نشان دهنده افزایش درآمد متوسط منطقه در دوره تصدی مالک است ، تعیین شود. به عنوان مثال ، اگر صاحبان خانه خانه را با قیمت 200000 دلار خریداری کنند و درآمد متوسط منطقه در طول محل زندگی مالک در خانه 15 درصد افزایش یابد ، حداکثر قیمت فروش 230،000 دلار خواهد بود. این رویکرد تضمین می کند که ، هنگامی که خانه مقرون به صرفه باشد ، خانه بر اساس همان استاندارد درآمد در آینده برای خانوارها مقرون به صرفه باقی می ماند ، مگر اینکه نرخ بهره تغییر کند. سایر فرمولهای فروش مجدد ، درصد هرگونه قدردانی در ارزش بازار خانه های قابل مقایسه را که مالک می تواند تحقق بخشد ، محدود می کند و به صاحب خانه نیاز دارد تا خانه را با قیمت بیشتر از قیمت خرید اصلی به علاوه درصد مشخصی از قدردانی ، مانند 25 درصد ، بفروشد.
• استخر خریداران واجد شرایط. محدودیت های متداول برای خریداران آینده محدودیت هایی را برای درآمد خانوار یک خریدار آینده ، به عنوان مثال در یا کمتر از 80 درصد از درآمد متوسط خانوار تعیین می کند.
• موارد قابل قبولمحدودیت های متداول در مورد استفاده شامل نیاز به مالک برای اشغال خانه به عنوان یک محل اقامت اصلی و حفظ خانه در برابر استانداردهای خاص برای سکونت است.

محدودیت های عمل معمولاً برای مدت زمان مشخص مانند 30 یا 45 سال اعمال می شود ، پس از آن منقضی می شوند. در برخی از برنامه ها ، ساعت هر بار که خانه فروخته می شود ، شروع می شود ، بنابراین در عمل محدودیت های عمل تمایل به اعمال طولانی تر دارند. برخی از ایالت ها ، از جمله ماین ، ماساچوست ، اورگان ، رود آیلند و ورمونت محدودیت های عمل "دائمی" را برای خانه های تحت اشغال مالک یارانه مجاز مجاز کرده اند.[1] در جایی که طبق قانون ایالتی مجاز باشد ، محدودیت های عمل دائمی در حفظ قیمت طولانی مدت در مقایسه با محدودیت های محدود به زمان ، مؤثرتر خواهد بود. به خلاصه مربوطه ، تعیین مدت زمان مقرون به صرفه بودن برای مسکن ارزان قیمت اختصاصی مراجعه کنید.

یکی از مزایای محدودیت های عمل این است که باید در طی یک جستجوی عنوان معمول کشف شوند. در نتیجه ، این محدودیت ها گاهی اوقات "خود تحرک" نامیده می شوند. با این حال ، در عمل ، محدودیت ها ممکن است به طور تصادفی یا هدفمند نادیده گرفته شود. بسیاری از جوامع متوجه شده اند که برنامه های موفق در زمینه مالکیت خانگی محدود به نظارت و اجرای نیاز دارند تا اطمینان حاصل شود که خواص از بین نمی رود. برای اطمینان از شناسایی و اجرای حمایت ها هنگام فروش خانه ، برخی از جوامع نیز علاوه بر محدودیت های مربوط به این عمل ، وثیقه ای نیز برای یک مبلغ اسمی ارائه می دهند. نادیده گرفتن وثیقه ها سخت تر است زیرا باید آنها را برداشته و قبل از فروش خانه با یک عنوان روشن پرداخت کنید. تماس منظم با صاحبان خانه یا الزامات ثبت نام سالانه همچنین می تواند به اطمینان حاصل شود که واحدها دارای مالکیت و در شرایط خوبی هستند.

همچنین نظارت بر این که صاحب خانه با پرداخت ها عقب نشینی نمی کند ، مهم است. محدودیت های عمل به اولین وام وام دهنده تابع است ، به این معنی که علاقه دارنده وام مسکن است. در نتیجه ، اگر یک وام گیرنده سلب مالکیت را تجربه کند ، محدودیت های عمل را می توان از بین برد. این دلیل دیگری برای جوامع برای نظارت و پشتیبانی از صاحبان خانه های برنامه های مالکیت محدود به عمل است. این زیرمجموعه بدهی همچنین در بازارهای پریشانی یا بازارها در میان کاهش چشمگیر یک چالش است: محلی ها ممکن است نیاز به ارائه کمک به صاحبان خانه های محدود به عمل داشته باشند تا ضمن محافظت از ارزش بلند مدت از ارزش طولانی مدت ، انعطاف پذیری فروش را به آنها ارائه دهند. مالکیت خانه مقرون به صرفه.

محدودیت های عمل اغلب در رابطه با سایر سیاست های مورد بحث در کتابخانه سیاست مسکن استفاده می شود. به عنوان مثال ، از محدودیت های عمل می توان برای حفظ مقرون به صرفه بودن طولانی مدت واحدهای مقرون به صرفه از طریق منطقه بندی درج استفاده کرد. برخی از اعتماد زمین های جامعه همچنین از محدودیت های عمل برای حفظ قیمت مناسب طولانی مدت استفاده می کنند. مسکن محدود شده توسط عمل همچنین ممکن است از استفاده از کاهش مالیات یا معافیت ها بهره مند شود.

شایستگی

برنامه های مالکیت خانگی با محدودیت به طور معمول خانواده های کم درآمد و متوسط را هدف قرار می دهند. بسیاری از برنامه ها به صاحبان خانه نیاز دارند تا درآمدی داشته باشند که بیش از 80 درصد از درآمد متوسط منطقه نباشد. این امر به ویژه در مورد پروژه هایی که از بودجه فدرال استفاده می شود صادق است. با این حال ، هر برنامه محدودیت های خاص خود را تعیین می کند. به عنوان مثال ، در شهر کم هزینه خلیج شهر نواتو ، کالیفرنیا ، ممکن است صاحبان خانه درآمدی بیش از 120 درصد از درآمد متوسط منطقه داشته باشند. برخی از برنامه ها به خانواده هایی با ویژگی های دیگر ترجیح می دهند ، مانند کسانی که قبلاً در جامعه زندگی می کنند یا کار می کنند. بسیاری از برنامه ها همچنین اولین بار صاحبان خانه را هدف قرار می دهند (که معمولاً در سه سال گذشته صاحب خانه ای نبودند).

صاحبان خانه یک واحد با محدودیت عمل غالباً موظفند قبل از خرید در یک دوره آموزش صاحب خانه شرکت کنند و یا در مشاوره مالکیت خانه شرکت کنند ، که ممکن است مستقیم یا با همکاری یک سازمان غیرانتفاعی محلی ارائه شود. این پشتیبانی ها می تواند به صاحبان خانه آینده نگر کمک کند تا تعیین کنند که آیا مالکیت خانگی محدود به عمل گزینه مناسبی برای آنها است ، بیاموزند که چقدر خانه ای را که می توانند از آن برخوردار باشند ، یاد بگیرند و نمرات اعتباری خود را بهبود بخشند (در صورت لزوم) ، بنابراین آنها الزامات کاربردی را برای وام مسکن برآورده می کنند.

مثال ها

برنامه واحد مسکونی با قیمت متوسط مونتگومری با قیمت متوسط از محدودیت های عمل با فرمول فروش مجدد سهام مشترک برای حفظ گزینه های مقرون به صرفه در خانه در این منطقه با قیمت بالا استفاده می کند. بسیاری از واحدهای موجود در این برنامه از طریق دستورالعمل پهنه بندی منطقه ای شهرستان ایجاد شده اند که برای اولین بار در سال 1973 به تصویب رسید و بیش از 12،000 واحد تولید کرده است.

Hellohousing مدیریت برنامه های مالکیت خانگی محدود شده برای چندین شهرداری در منطقه خلیج کالیفرنیا را مدیریت می کند. هر برنامه قوانین و محدودیت های خاص خود را دارد. به عنوان مثال ، برنامه شهر Novato با هدایت عملیاتی که به فروشندگان اجازه می دهد سهمی از قدردانی دریافت کنند که براساس تغییر در درآمد متوسط منطقه و همچنین ارزش استهلاک پیشرفت سرمایه تأیید شده است ، می دهد.

Mountain Village ، کلرادو یک ابتکار مسکن جامعه را در سال 2021 آغاز کرد. از طریق برنامه محدودیت عمل حمایت از سهام شما (بله) ، آنها خریداران جدید و صاحبان املاک موجود را برای محدود کردن املاک خود برای گسترش استخر دائمی مسکن برای ساکنان تمام وقت و انگیزه می دهند. حفظ قیمت مناسب. این شهر در ازای قرار دادن محدودیت عمل در این ملک ، بخشی از ارزش خانه (15-20 درصد از ارزش ارزیابی شده از ملک را ، بیش از 200000 دلار) به صاحبان خانه می پردازد. در حال حاضر ، دو سوم از واحدهای مسکن تمام وقت اشغال شده در روستای کوهستانی محدود به عمل است ، که بالاترین میزان نسبت به مسکن بازار آزاد در منطقه است.

منابع مرتبط

• این گزارش HUD در مورد چندین برنامه مشترک مالکیت سهام مشترک و نحوه تسهیل دسترسی گسترده تر به مسکن ارزان قیمت بحث می کند. این گزارش برجسته برنامه زیر مالکیت نرخ بازار سانفرانسیسکو است که محدودیت های عمل را برای حفظ قیمت مناسب برای خریداران آینده و امکان ایجاد ثروت متوسط برای خریداران فراهم می کند.
• این گزارش موسسه ملی مسکن شامل بحثی در مورد برنامه های مالکیت خانگی با محدودیت عمل به همراه سایر مدل های مالکیت سهام مشترک است. در این بخش چگونگی حفظ قیمت مناسب در این مدل و آنچه مقررات پیرامون این محدودیت پیمانکاری وجود دارد ، بحث می کند ، ضمن توصیف تاریخ و شیوع خانه های محدود به عمل.
• راه حل های زمینی ، ادغام شبکه ملی اعتماد سرزمین ملی و مشارکت Coerstone ، پشتیبانی فنی و منابع لازم برای توسعه مسکن ارزان قیمت را فراهم می کند. بخش Deed-Restrictions در وب سایت آنها مقالات و ابزارهای بسیاری راجع به جنبه های مختلف برنامه های مالکیت خانگی محدود به عمل ارائه می دهد. کتابخانه اسناد نمونه وام دهندگان وام مسکن را ارائه می دهد که وام را به خریداران املاک محدود شده ارائه می دهند.
• Fannie Mae این بروشور را توسعه داد که اطلاعات بیشتری را برای وام دهندگان در مورد ایجاد وام در هنگام داشتن خانه محدودیت های فروش ارائه می دهد.
• شبکه Trust Land Community گرافیکی را برای درک بهتر مسکن ارزان قیمت به طور دائم تولید کرد. آنها بیشتر مدلهای بالقوه و زیرمجموعهایی را توضیح می دهند که می توانند برای دستیابی به قیمت دائمی استفاده شوند.

1. "اجرای محدودیت های مالکیت" ، 2011.