چه زمانی یک ملک اجاره ای را بفروشیم

ملک اجاره شما زمانی منبع بزرگی از درآمد منفعل بود. اکنون این یک سردرد نگهداری با حداقل سود است. چه کاری باید انجام دهید؟فقط به این دلیل که بیشتر سرمایه گذاران املاک و مستغلات استراتژی "خرید و نگه داشتن" را انتخاب نمی کنند ، آن را برای شما مناسب نمی کند - به خصوص اگر فکر می کنید پول شما می تواند در جای دیگری سرمایه گذاری کند.

بیشتر صاحبان خانه برای تعیین زمان مناسب برای فروش به روند بازار مسکن نگاه می کنند ، اما عوامل دیگری در بازی برای صاحبان املاک اجاره وجود دارد. قبل از تصمیم به فروش خانه اجاره خود ، باید عوامل اقتصادی ، وضعیت مالی شخصی خود ، نیازهای نگهداری ، مالیات و موارد دیگر را در نظر بگیرید. در این مقاله ، ما به سؤالات متداول پاسخ خواهیم داد که صاحبان املاک اجاره قبل از تصمیم گیری برای فروش از خود می پرسند.

آیا باید ملک سرمایه گذاری خود را در بازار فروشندگان بفروشم؟

بله ، اگر سود حاصل از رشد ارزش املاک آینده و درآمد اجاره منفعل که با فروش از دست خواهید داد ، باید یک ملک سرمایه گذاری را در بازار فروشندگان بفروشید. در بازار فروشندگان ، شرایط به نفع فروشندگان با فروش سریعتر ، کاهش قیمت کمتر است و بسیار نزدیک یا حتی گاهی اوقات بالاتر از درخواست قیمت های لیست را ارائه می دهد. در حالی که پیش بینی شرایط آینده بازار آینده غیرممکن است ، در اینجا چند عامل وجود دارد که ممکن است آن را به زمان مناسب برای فروش تبدیل کند.

من عدالت قابل توجهی دارم

اگر سالها پیش ملک خود را با قیمت مناسب و بدون نوسازی زیاد خریداری کرده اید ، و اگر از آن زمان قدردانی قابل توجهی مشاهده کرده اید ، ممکن است زمان آن باشد که پول نقد و دسترسی به سهام خود را بدست آورید.

دیگر نمی توان گفت که قیمت ها چه مدت بالا خواهد ماند ، بنابراین اگر می توانید امروز بیشتر از آنچه انتظار داشتید سود ببرید ، این یک نشانه قوی است که این ایده خوبی است که لیست کنید.

تقاضای خریدار در حال حاضر زیاد است

اگر منطقه محلی شما شاهد هجوم بزرگی از خریداران است ، شاید به دلیل رشد قابل توجه شغل ، ممکن است اکنون فروش را در نظر بگیرید در حالی که تقاضا زیاد است ، در صورتی که در آینده از بین برود.

من قصد دارم به هر حال به زودی بفروشم

چند ماه دیگر درآمد منفعل سودمند است ، اما اگر به هر حال در آینده نزدیک به فروش فکر کرده اید ، می تواند فروش هوشمندانه باشد وقتی می دانید می توانید قیمت فروش بالایی را بدست آورید. از این گذشته ، اگر صبر کنید و مجبور شوید با قیمت پایین تر در جاده بفروشید ، ممکن است آن چک های اجاره ماهانه ارزش آن را نداشته باشند.

آیا هنگام کاهش قیمت اجاره ، باید ملک اجاره خود را بفروشم؟

بله ، بهتر است از افت قیمت جلو بروید. به جای اینکه منتظر بمانید تا خیلی دیر شود ، به روند بازار محلی خود توجه کنید تا پیش بینی کنید که قیمت اجاره برای تأمین هزینه های وام ، مالیات و نگهداری شما بسیار پایین خواهد بود. بیش از حد اجاره در منطقه شما یکی از دلایل غرفه رشد اجاره است. سیل مسکن اجاره ای در بازار لزوماً به معنای کاهش اجاره بها نیست ، اما اگر از تقاضا فراتر از تقاضا باشد ، با افزایش سایر هزینه های شما می توان رشد اجاره شما را کاهش داد.

خوشبختانه رشد اجاره در اکثر بازارهای مهم افزایش یافته است. براساس تحقیقات Zillow ، اجاره بها سالانه 2. 7 ٪ در ایالات متحده افزایش می یابد. اما روندها می توانند منطقه ای متفاوت باشند. مراقب شرایط بازار زیر باشید که می تواند با گذشت زمان به رشد اجاره کمتر منجر شود.

هجوم ساخت و سازهای جدید

به ساخت و سازهای مسکونی در منطقه خود توجه کنید. اگر توسعه دهندگان در ساخت مسکن اجاره ای متمرکز باشند ، این بدان معنی است که تقاضا زیاد است. اما هنگامی که این هزاران واحد بازار را جاری کرد ، ممکن است عرضه بیشتری از تقاضا وجود داشته باشد و باعث رشد اجاره بها یا افت شود.

نرخ بهره پایین

نرخ بهره پایین می تواند برای برخی از افرادی که در حال حاضر اجاره می کنند ، به طور بالقوه تقاضای اجاره را کاهش دهد ، مالکیت خانه را مقرون به صرفه تر کند.

آیا باید به دلیل پایین بودن نرخ کلاه ، ملک سرمایه گذاری خود را بفروشم؟

بله ، نرخ کم کلاه دلیل قانع کننده ای برای فروش است. بیشتر ، اگر نه همه ، سرمایه گذاران املاک از نرخ کلاه به عنوان نشانگر میزان سرمایه گذاری های آنها و محاسبه جریان نقدی خود استفاده می کنند. شما احتمالاً هنگام اولین بار این ملک را محاسبه نرخ کلاه انجام داده اید ، اما باید دوباره آن را محاسبه کنید تا اکنون در کجا بایستید. و اطمینان حاصل کنید که در برابر سایر فرصت های سرمایه گذاری مقایسه می کنید ، در صورتی که بتوانید در جای دیگر بازده بهتری داشته باشید.

نرخ کلاه چیست؟

نرخ کلاه محاسبه ای است که برای تعیین سودآوری یک سرمایه گذاری سرمایه گذاری استفاده می شود. اگر یک ملک را با مبلغ کمی پول خریداری کنید ، اما آن را با قیمت بالا اجاره می دهید ، نرخ کلاه بالا اتفاق می افتد. نرخ بالای کلاه معمولاً نشانگر معامله خوب است. آنچه در نظر گرفته می شود نرخ کلاه خوب به محل زندگی شما بستگی دارد. در یک شهر بزرگ با هزینه اجاره بالا ، 4 ٪ می تواند نرخ کلاه را در نظر بگیرد. در مناطق روستایی یا مناطقی با هزینه اجاره پایین تر ، نرخ کلاه می تواند تا 10 ٪ افزایش یابد.

درآمد اجاره باید سریعتر از هزینه های عملیاتی شما افزایش یابد ، که باعث افزایش نرخ کلاه شما با گذشت زمان می شود. اما گاهی اوقات نرخ کلاه کاهش می یابد و سرمایه گذاران فروش را در نظر می گیرند.

نحوه محاسبه نرخ کلاه

نرخ کلاه درآمد خالص عملیاتی شما (درآمد ناخالص اجاره منهای هزینه) است که براساس قیمت خرید شما تقسیم می شود.

نرخ کلاه شما باید بر اساس ارقام سالانه محاسبه شود. درآمد ناخالص شما تمام درآمدی است که از اجاره دهنده خود می گیرید. هزینه های عملیاتی شامل مواردی مانند بیمه ، مالیات ، نگهداری و هزینه های مدیریت املاک است. در اینجا یک مثال آورده شده است:

• قیمت خرید: 100000 دلار
• درآمد اجاره سالانه ناخالص: 12،000 دلار
• منهای هزینه های سالانه: 5000 دلار
• درآمد عملیاتی خالص 7000 دلار به شما می دهد
• 7000 دلار درآمد عملیاتی خالص تقسیم بر قیمت خرید شما ، نرخ کلاه 7 ٪ را به شما می دهد.

هرچه نرخ کلاه بالاتر باشد ، پاداش بالاتر می رود. ممکن است شما وسوسه شوید که یک ملک اجاره ای را برای خرید یکی دیگر با نرخ کلاه بالاتر بفروشید. اما به خاطر داشته باشید که نرخ کلاه بر اساس شرایط بازار نوسان دارد. در صورت کند شدن بازار اجاره ، امروز یک معامله داغ با نرخ کلاه 10 ٪ کاهش می یابد.

اگر ملک سرمایه گذاری من به تعمیرات نیاز دارد ، باید بفروشم؟

بله ، اگر هزینه تعمیرات لازم بیش از حد بار مالی باشد ، باید ملک سرمایه گذاری خود را بفروشید. هنگام برآورد هزینه های نگهداری ، هزینه های مورد انتظار و غیر منتظره را در نظر بگیرید.

سن لوازم را محاسبه کنید

حتی اگر هیچ یک از لوازم خانگی نیازی به تعویض فوری داشته باشند ، ممکن است برخی از آنها در طی چند سال آینده به دلیل ترمیم جدی یا تعویض باشند. اگر نمی توانید هزینه چندین به روزرسانی را بپردازید ، به خصوص اگر آنها به روزرسانی های بلیط بزرگ مانند کوره یا یک سقف جدید هستند ، ممکن است بخواهید بفروشید در حالی که آنها هنوز در شکل مناسبی هستند.

عامل در ارزیابی های ویژه

اگر ملک اجاره شما تحت انجمن صاحبان خانه (HOA) است ، هرگونه ارزیابی ویژه آینده را در نظر بگیرید که می تواند به شدت بر سود خالص شما تأثیر بگذارد. به عنوان مثال ، اگر HOA شما در چند سال آینده سقف جدیدی را در نظر می گیرد ، بسته به سهم مالکیت شما در ساختمان ، می تواند 20،000-30،000 دلار هزینه داشته باشد.

نیازهای خریدار را در نظر بگیرید

در حالی که اکنون فروش می تواند به شما در جلوگیری از هزینه های تعمیر طولانی مدت کمک کند ، ممکن است مواردی وجود داشته باشد که یک خریدار بخواهد به عنوان شرط خرید خانه تعمیر شود. اگر نمی توانید تعمیرات و به روزرسانی هایی را انجام دهید که باعث می شود خانه شما برای یک خریدار سنتی جذاب باشد ، در نظر بگیرید که یک امتیاز خریدار را ارائه دهید. این در اصل به خریدار مبلغی از درآمد خود را برای انجام تعمیرات به تنهایی به خریدار می دهد ، اما شما مجبور نیستید در حالی که اجاره دهنده در خانه وجود دارد ، خود را از جیب بپردازید یا تعمیرات را مدیریت کنید.

آیا مالیات بر دارایی تعیین می کند چه موقع ملک اجاره را بفروشید؟

بله ، مالیات بر دارایی بخشی از هزینه های ماهانه شما و در نهایت نرخ کلاه شما است که این یک شاخص قوی برای سودآوری و زمان فروش است. مالیات زیاد می تواند سود شما را به حداقل برساند و فروش را ارزشمند کند. اگر تصمیم به فروش دارید ، می توانید سرمایه گذاری در یک بازار متفاوت با مالیات کمتر از املاک را در نظر بگیرید.

ایالت هایی که بالاترین نرخ مالیات بر دارایی را دارند ، نیوجرسی (2. 25 ٪) ، ایلینویز (2. 22 ٪) و تگزاس (2. 18 ٪) هستند. در سال 2018 ، مالیات بر املاک در خانه های یک خانواده 4 ٪ در سراسر کشور پرید. دالاس شاهد افزایش 8 درصدی ، LA 5 ٪ افزایش یافت و واشنگتن ، D. C ، 4 ٪ رشد داشت.

آیا من مدیون مالیات بر سود سرمایه در یک ملک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستم؟

بله ، بسته به درآمد خود ، ممکن است مالیات بر سود سرمایه را در فروش یک ملک سرمایه گذاری مدیون باشید. بر خلاف یک اقامتگاه اصلی که در آن شما از سود سرمایه تا یک آستانه خاص معاف هستید ، املاک سرمایه گذاری به هیچ وجه از سود سرمایه معاف نیست. اگر پس از داشتن آن به مدت یک سال یا بیشتر ، سود خود را برای فروش ملک سرمایه گذاری خود بدست آورید ، بسته به درآمد و تشکیل پرونده خود ، مالیات بر سود سرمایه بلند مدت را با نرخ 0 ٪ ، 15 ٪ یا 20 ٪ مدیون خواهید بود. وضعیت

اگر تحت وضعیت دیگری قرار می گیرید ، نرخ مالیات بر سود سرمایه را می توان در اینجا یافت.

چند استراتژی وجود دارد که ممکن است سعی کنید سود سرمایه خود را در یک ملک سرمایه گذاری به حداقل برسانید. اگر تصمیم دارید یکی از این گزینه ها را کشف کنید ، همیشه با متخصص مالیات خود مشورت کنید.

ضرر و زیان را کم کنید

ضرر و زیان سایر سرمایه گذاری ها باید در اظهارنامه مالیاتی سالانه شما برای جبران سود سرمایه از فروش ملک درج شود.

یک مبادله 1031 انجام دهید

مبادله 1031 به شما امکان می دهد با تعویض یک ملک سرمایه گذاری برای دیگری ، مالیات را به تعویق بیندازید. اگر قصد خرید یک ملک سرمایه گذاری متفاوت را طی 180 روز یا قبل از موعد مقرر در مورد بازده مالیات بر درآمد ، این نوع معامله ، هرچند که برای اجرای آن پیچیده باشد ، می تواند ارزشمند باشد.

ملک سرمایه گذاری را به محل زندگی اصلی خود تبدیل کنید

اگر خانه اجاره خود را به محل زندگی اصلی خود تبدیل کنید ، می توانید از مالیات سود سرمایه خودداری کنید ، اما این یک رفع سریع نیست. شما باید حداقل دو سال از پنج سال گذشته در خانه به عنوان محل اقامت اصلی خود زندگی کنید تا بتوانید برای محرومیت از 250،000 دلار سود برای فیلترهای مجرد و 500000 دلار برای فیلترهای متاهل ، صعود کنید.

چه زمانی فروش یک ملک اجاره ای یک حرکت مالی خوب است؟

فروش یک ملک سرمایه گذاری هنگامی که قصد استفاده از سود را برای سرمایه گذاری در یک فرصت قوی تر یا متنوع سازی نمونه کارها خود دارید ، بیشترین حس مالی را ایجاد می کند.

در اینجا مواردی وجود دارد که فروش ملک اجاره شما ممکن است منطقی باشد.

من یک فرصت درآمد منفعل بهتر پیدا کردم

گزینه های بهتر سرمایه گذاری می تواند بازار سهام ، اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REIT) ، اوراق قرضه یا یک ملک متفاوت با نرخ کلاه بهتر باشد.

ارزش خالص من به شدت با یک ملک یا نمونه کارها گره خورده است

اگر اکثریت خالص شما در یک ملک واحد (مانند یک خانه اجاره ای) یا یک نمونه کارها (مانند سرمایه گذاری در املاک اجاره ای به طور کلی) گره خورده است ، به اندازه کافی متنوع نیستید. اگر بازار مسکن از بین برود ، کل سلامت مالی شما می تواند در معرض خطر باشد. اگر بیش از حد پول خود را در املاک و مستغلات دارید ، ممکن است ارزش فروش داشته باشد تا راهی برای یک سبد مالی متنوع تر شود.

آیا من هنوز از سرمایه گذاری خود راضی هستم؟

این که آیا یک سرمایه گذاری برای شما معنی دارد فقط مربوط به امور مالی نیست. شما باید تأثیرات غیر مالی را نیز در نظر بگیرید. صاحبان این شرایط ممکن است عاقلانه فروش باشند.

من یک رویداد مهم زندگی را پشت سر گذاشته ام

ممکن است به دلیل مشکل بهداشتی ، عضو جدید خانواده یا نوعی اضطراری مالی ، به سهام خود در خانه اجاره خود دسترسی پیدا کنید. یا ممکن است شما فقط برای مدیریت صحیح سرمایه گذاری بیش از حد مشغول باشید ، شاید به این دلیل که شغل جدیدی دارید یا به دور از ملک جابجا می شوید.

من نمی توانم تعمیر و نگهداری و دردسر را انجام دهم

به عبارت ساده تر ، اگر صاحبخانه باشید ، برخورد با مستاجران و مدیریت نگهداری بیش از حد سردرد است ، پول ارزش آن را ندارد - ممکن است زمان فروش باشد.