سرمایه گذاری در ملک - خطرات

اگر به فکر سرمایه گذاری در ملک تجاری برای کسب و کار خود هستید، مهم است که از خطرات موجود آگاه باشید. داشتن ملک شخصی برای مقاصد تجاری مزایای زیادی دارد، اما مشکلات زیادی نیز وجود دارد که قبل از سرمایه گذاری باید به آنها توجه کنید.

این یک راهنمای شاخص است، مهم است که از یک مشاور مالی مستقل مشاوره بگیرید. از طریق شبکه مشاوران خود می توانیم شما را با یک متخصص در این زمینه در ارتباط قرار دهیم.

خطرات درگیر

محل

• ارزش، شهرت و جذابیت مکانی که ساختمان شما در آن قرار دارد در نوسان خواهد بود.
• این می تواند پیامدهای مثبت یا منفی در هر دو صورت داشته باشد. اگر ساختمان شما در یک منطقه فرسوده خاص قرار دارد که به زودی بازسازی می شود، ممکن است از "لیفت صورت" بهره مند شوید زیرا بازدیدکنندگان جدید به سمت منطقه جذب می شوند.
• از طرف دیگر، اگر منطقه در حال بازسازی باشد و مغازه/محل شما با زیبایی شناسی جدید مطابقت نداشته باشد، ممکن است کسب و کار شما عقب مانده باشد.

ویژگی های ساختمان

• نیازهای مشتریان در طول سال ها تغییر می کند و به این ترتیب ارزش ملک شما را تحت تاثیر قرار می دهد.
• الزامات مستاجرین با تغییرات تکنولوژی بر قابلیت استفاده ملک شما تأثیر می گذارد. به عنوان مثال، اگر ساختمان شما به کابل کشی زیرزمینی مجهز نباشد، ممکن است مستاجرینی را که به دنبال ساختمان اداری هستند جذب نکند.
• طراحی کلی ساختمان نیز بر تصمیم مستاجر برای اجاره ساختمان شما تأثیر می گذارد. اگر در مقایسه با ساختمان های اطراف، قدیمی یا فرسوده به نظر می رسد، ممکن است آن قدر مستاجران احتمالی را جذب نکنید. علاوه بر این، مصالح استفاده شده و چیدمان ساختمان شما عاملی است که مستاجر به آن توجه خواهد کرد.

مستاجرین

• یک عامل اصلی در ارزش یک ساختمان این است که چقدر می تواند برای مالک درآمد کسب کند.
• اگر کیفیت اعتباری مستاجران از نظر مادی ضعیف شود، ارزش فروش ساختمان آسیب خواهد دید.

مدت اجاره

• اگر مستاجر ملک را برای مدت طولانی اجاره کرده باشد، ارزش فروش مجدد به طور کلی امن است. در مقابل، اگر مستأجری قرار است در حالی که شما در حال تلاش برای فروش هستید نقل مکان کند، خریداران احتمالی کمتر تمایل دارند که برای پر کردن ملک شما وقت بگذارند.
• اگر مستاجر شما نامطمئن در نظر گرفته شود، خریداران ممکن است تمایل کمتری به خرید ملک شما داشته باشند.

چرخه های بازار و ریسک

• بازار املاک به آنچه در اقتصاد اتفاق می افتد پاسخ می دهد. بازار املاک تجاری می تواند خیلی سریع رشد کند و منجر به افزایش بیش از حد و یا متوقف شدن شود تا به صورت زیرنویسی متوقف شود. مهم است که به یاد داشته باشید که چرخه ها اتفاق می افتد - دوره های رشد منجر به بیش از حد منجر به ضعف بازار می شود ، تثبیت اتفاق می افتد و در نتیجه مستاجران فضای خالی را اشغال می کنند که به نوبه خود منجر به عدم وجود محل برای استخدام و موارد دیگر می شود.

بازده بازار

• مقدار خاصیت با عملکرد اولیه تعیین می شود. بازده اولیه اجاره فعلی در سال است که براساس ارزش ملک از جمله هرگونه هزینه خرید تقسیم می شود.
• بازده اولیه با گذشت زمان در بازار املاک نوسان خواهد یافت و به عنوان یک قاعده کلی ، چرخه اقتصادی عمومی را منعکس می کند.
• نرخ بهره در اقتصاد نیز بر عملکرد متوسط اولیه تأثیر خواهد گذاشت.
• هر سرمایه گذار دارایی با خطر افزایش بازده اولیه روبرو خواهد شد که باعث کاهش ارزش املاک می شود - این ممکن است به دلیل افزایش نرخ بهره یا دلیل دیگری باشد ، اما در طی رکود اقتصادی ممکن است خطر افزایش حق بیمه را داشته باشید. این می تواند به معنای بازده املاک باشد حتی اگر ممکن است نرخ بهره نباشد.

خطرات توسط بخش

هر ملک بخشی از یک بخش تجاری است ، نمونه ای از فروشگاه ، انبار یا دفتر است. بخش های املاک به طور کلی متفاوت از بازار املاک عمل می کنند ، به همان شیوه بخش های تجاری در اقتصاد متفاوت رفتار می کنند.

به عنوان مثال ، در سال 2007 بازده به طور متوسط برای بازار مل ک-3. 4 ٪ بود. در طی این سال دفاتر بهتر از این بودند که بازد ه-0. 5 ٪ را نشان می داد که مغازه ه ا-6. 1 ٪ تولید می کردند. البته اینها فقط به طور متوسط هستند زیرا برخی از مغازه ها بهتر از برخی دفاتر عمل کرده اند ، اما اثرات بخش ساده است. این یک عمل خوب است که منابع خود را در بخش های مختلف گسترش دهید ، بنابراین شما اساساً خطر ابتلا به کاهش اقتصادی در یک بخش واحد را کاهش می دهید.

رشد اجاره

شما می توانید با تشخیص ارزش تخفیف جریان درآمد آینده آن ، ارزش هر دارایی مالی را پیدا کنید. جریان درآمد به عنوان سود سهام در سهام می آید ، در حالی که در ملک ، به عنوان اجاره می آید.

• ارزش ملک بر اساس این که بازار انتظار دارد درآمد اجاره ملک شما افزایش یابد ، تغییر خواهد کرد ، همانند چگونه ارزش های سهام بازتاب رشد پیش بینی شده در درآمد سود سهام را نشان می دهد.
• انتظارات از رشد اجاره بر ارزش ملک شما تأثیر خواهد گذاشت.
• هنگام سرمایه گذاری در یک ملک ، رشد اجاره شما ممکن است منعکس کننده آنچه که در ابتدا پیش بینی کرده اید ، نباشد ، به این معنی که بازده شما نیز پایین تر از حد انتظار خواهد بود.
• عوامل بسیاری از قبیل اقتصاد ملی ، کمبود فضای جایگزین یا جای خالی ، شرایط تجارت محلی و سایر عوامل بر رشد اجاره شما تأثیر می گذارد.

خطر محصول

اگر در املاک تجاری از طریق وسیله نقلیه مانند واحد اعتماد یا صندوق سرمایه گذاری کنید ، این امر معمولاً به کاهش خطرات ذاتی در سرمایه گذاری کمک می کند ، اما هنوز هم خطرات استفاده از این ساختارها وجود دارد.

نقدینگی به زمان مورد نیاز هنگام معامله فروش بستگی دارد و تجارت با قیمت بازار چقدر آسان خواهد بود.

یادآوری این نکته حائز اهمیت است که در مقایسه با بیشتر سهام و اوراق قرضه ، سرمایه گذاری های مستقیم دارایی نسبتاً غیرقانونی تلقی می شوند.

حتی در شرایط عادی بازار تجاری ، معامله با املاک کند است و در صورت رکود اقتصادی یا بازار ضعیف ، یافتن خریدار به ویژه با قیمت مناسب می تواند بسیار دشوار باشد.

تا آنجا که سرمایه گذاری های غیرمستقیم می رود ، شرکت های سرمایه گذاری باز (OIEC) ، سهام شرکت املاک ذکر شده و اعتماد سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITS) به عنوان نقدی ترین طبقه بندی می شوند.

با توجه به این واقعیت که آنها سهام در بورس های عمومی ذکر شده و در زمان واقعی قیمت گذاری شده اند ، می توانند در شرایط عادی بازار به سرعت معامله شوند.

فقط مقدار کمی از معاملات ثانویه با سرمایه گذاری های غیرمستقیم املاک وجود دارد که با اعتماد و صندوق های واحد انجام می شود ، اما این سرمایه گذاری های غیرمستقیم به دلیل این واقعیت که مدیر صندوق قادر خواهد بود فروش کوچک را به راحتی در آن قرار دهد ، به عنوان مایع تر از سایر املاک طبقه بندی می شود. بشر

مهم است که به یاد داشته باشید که یک مدیر صندوق ممکن است در صورت نیاز به پس گرفتن پول خود ، شما را به چند ماه صبر کنید ، اگر مقدار زیادی از سرمایه گذاران بخواهند به طور همزمان بفروشند یا اینکه فروش در یک بازار دشوار انجام می شود.

در مقابل ، برخی از صندوق های دارایی مرتبط با واحد اکنون پذیرش سرمایه گذاری جدید را در جایی که مبلغ زیادی پول نقد از سرمایه گذاران دریافت کرده اند متوقف کرده اند و قادر به تأمین یا خرید دارایی های مناسب مورد نیاز نیستند.

اگرچه مدیران صندوق های نهادی در حال حاضر بر تجارت حاکم هستند ، سایر احزاب از جمله HSBC بازار ثانویه در اعتماد واحد املاک را ایجاد می کنند. فقط تعداد معدودی از معاملات ثانویه به عنوان منافع در تجارت مشارکت محدود به ندرت انجام شده است. به عنوان یک قاعده انگشت شست ، مدیران سعی می کنند خریداران را با فروشندگان مطابقت دهند اما هرگز نباید فرض کنید که یک مسابقه مناسب به راحتی انجام می شود.

متنوع کردن

توصیه می کنیم در صندوق سرمایه گذاری کنید که دارایی های زیادی در نمونه کارها خود داشته باشد زیرا خطر کمتری نسبت به صندوق مرتبط با صندوق مسئول یک ملک واحد وجود دارد. شما همچنین با سرمایه گذاری در بخش های مختلف و مناطق جغرافیایی ، ریسک را کاهش می دهید.

از نوسانات قیمت مراقب باشید

با سرمایه گذاری در شرکت های دارای املاک ذکر شده و اعتماد سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) و همچنین سایر وسایل نقلیه دارایی نقل شده شما به شما در کاهش ریسک با تنوع کمک می کنید. سهام آنها همچنین نقدینگی را به عنوان سهام خود ارائه می دهد ، اما این سهام به دلیل قیمت گذاری در بازار در زمان واقعی و تغییر در احساسات سرمایه گذار بی ثبات تر خواهد بود. این شرکت ها همچنین ممکن است با تخفیف به ارزش دارایی خالص (NAV) تجارت کنند.

سرمایه گذاری های چرخدار

به عبارت ساده ، دنده استفاده از بدهی است. مشارکتهای محدود و اعتماد واحد به عنوان وسایل نقلیه دنده ای طبقه بندی می شوند و اگرچه می توانند سرمایه گذاران را در معرض خطر بیشتری قرار دهند ، می توانند به طور بالقوه بازده بیشتری را به دست آورند - تا زمانی که سطح دنده 70 درصد یا بالاتر باشد. Gearing رابطه بین سهام و بدهی در سرمایه گذاری شما را اندازه گیری می کند.

اگر بخش بالایی از بدهی به حقوق صاحبان سهام وجود داشته باشد ، این به عنوان یک سرمایه گذاری بسیار تجهیزات شناخته می شود. یک ریسک ذاتی با سرمایه گذاری های تجهیزات بالا درگیر است زیرا احتمال بیشتری وجود دارد که سرمایه گذاری درآمد کافی برای پرداخت بدهی به دست نیاورد.

اگر وسیله نقلیه دنده ای شما در یک ملک سرمایه گذاری شود ، خطر بیشتر است ، اما در صورت داشتن مستاجر قابل اعتماد و با کیفیت ، می توان کاهش یافت زیرا این امر باعث می شود خطر پیش فرض در جریان درآمد از اجاره ای که برای تأمین وام استفاده کرده اید ، کاهش دهد.

مهم است که هنگام ارزیابی خطر درگیر در یک وسیله نقلیه دنده ای ، این نکات را در نظر بگیرید.

• اعتبار مستاجران شما چگونه است
• طول اجاره آنها چقدر است
• افق سرمایه گذاری
• مدت وام
• رشد اجاره فرض شده چیست

به یاد داشته باشید ، اگر مستاجر شما اجاره اجاره را متوقف کند ، سرمایه گذاری شما مشکل خواهد بود و قبل از اینکه وسیله نقلیه شما بتواند ساختمان را به شما اجازه دهد تقریباً به طور پیش فرض در پرداخت وام به این معنی باشد که سرمایه گذاران شما پول خود را از دست می دهند و احتمالاً بخش بزرگی از سرمایه خود را دارند. پیش فرض مستاجر ترمینال برای وسیله نقلیه ناشناخته نیست.