بازده تنظیم شده در املاک و مستغلات چیست؟

بازده تنظیم شده ریسک ، اقدامی است که بازده را بر اساس میزان ریسک درگیر در یک سرمایه گذاری در متن قرار می دهد. در این مقاله ما شما را از طریق یک فرایند دقیق برای برآورد بازده نسبی تنظیم شده در معرض خطر در فرصت های مختلف سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری طی می کنیم.

Ian Formigle · ارسال شده در 19 مه 2016

بازده تنظیم شده ریسک ، اقدامی است که بازده را بر اساس میزان ریسک درگیر در یک سرمایه گذاری در متن قرار می دهد. این یک اصطلاح مشترک در دنیای سرمایه گذاری است ، به ویژه که مربوط به بحث در مورد بازده سهام و درآمد ثابت است که با استفاده از معادله زیر حاصل می شود:

بازده تنظیم شده در ریسک سرمایه (RAROC) = بازده / ارزش مورد انتظار در معرض خطر

املاک و مستغلات همان رویکرد تحلیلی فنی را برای اندازه گیری ریسک ارائه نمی دهند که می تواند در تجزیه و تحلیل اوراق بهادار انجام شود. با این حال ، این مفهوم هنوز در مورد بازده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اعمال می شود.

اولین قدم برای سرمایه گذاران این است که با مفهوم پایه بازده بدون ریسک ، که نرخ بازده بازده برای ریسک صفر است ، شروع شود. در دنیای واقعی ، هیچ چیزی به نام ریسک صفر وجود ندارد ، اما نزدیکترین چیزی که به آن می رسیم ، خزانه داری ایالات متحده است زیرا ایالات متحده نیاز به پیش فرض تعهدات بدهی خود برای سرمایه گذار دارد که نرخ بازده موعود را پرداخت نکند. برای قرار دادن نرخ بازده بدون ریسک در چشم انداز املاک و مستغلات ، تراز کردن در مورد دوره های برگزاری مفید است. با توجه به اینکه املاک و مستغلات معمولاً برای دوره هایی برگزار می شود که می تواند از سه تا هفت سال باشد ، می توانیم به بازده خزانه داری ایالات متحده در همان تاریخ بلوغ (از 16 مه 2016) نگاه کنیم ، که از 0. 94 ٪ (3 سال خزانه داری است.) به 1. 55 ٪ (خزانه 7 ساله). بنابراین ، این یک نقطه شروع معقول است که می توان از نقطه میانی آن دامنه استفاده کرد و فرض کنید که نرخ بازده بدون ریسک 1. 25 ٪ است.

اکنون که نقطه شروع بدون ریسک خود را داریم ، هر درصد از خطر بیش از 1. 25 ٪ بازده سالانه خطر را در پی دارد. از نظر تئوری ، ریسک و بازده همبستگی مثبتی دارند.

قدم گذاشتن بر روی منحنی ریسک به طور کلی همبستگی با بازده بالاتر دارد. به عنوان مثال ، یک معامله هسته کم خطر ، مانند خرید یک برج اداری بی نظیر در منهتن ، کمترین بازده را دارد. هر قدم افزایشی بیشتر روی منحنی ریسک-حرکت به سرمایه گذاری های هسته ، ارزش افزوده و فرصت طلب-باید افزایش مربوط به بازده را ایجاد کند. برای بحث بیشتر در مورد این موضوع ، به "استراتژی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات: چهار دسته ریسک و پاداش" مراجعه کنید.

یکی از راه های تفسیر ریسک/پاداش این است که حرکت در امتداد خط ریسک/پاداش "ارزش منصفانه" یا مقدار مناسب خطر اضافه شده برای پاداش مربوطه است. اگر یک سرمایه گذاری در سمت راست خط قرار بگیرد ، برای بازده پیشنهادی ریسک اضافی دارد. اگر در سمت چپ خط قرار بگیرد ، زیر خطر ارزش منصفانه برای بازده ارائه شده است.

برعکس ، اگر شما دو فرصت سرمایه گذاری رقیب دارید که دارای همان سطح ریسک هستند اما بازده های مختلفی را ارائه می دهند ، سرمایه گذاری برتر بالاتر از خط و سرمایه گذاری فرومایه زیر خط خواهد بود. بنابراین ، کارآمدترین روش برای مقایسه فرصت های سرمایه گذاری رقیب ، شروع با انباشت عناصر ریسک برای تخمین آن قطعه است.

برای شروع تخمین ریسک ، سرمایه گذاران باید درک اساسی از منابع ریسک در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات داشته باشند (به: "10 منبع برتر ریسک در معاملات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات"). در خارج از املاک و مستغلات ، محاسبات بازده تنظیم شده با ریسک وجود دارد تا به تعیین اینکه آیا سرمایه گذاران بالاترین سود ممکن را با حداقل ریسک درگیر می کنند ، کمک کند. روشهای مختلفی برای ارائه تعداد یا نسبت خاصی وجود دارد ، از جمله اقدامات بازگشت با ریسک محبوب مانند شارپ ، Treynor و Alpha Jensen. در املاک و مستغلات تجاری ، سرمایه گذاران در حال تماس با قضاوت در مورد خطرات درک شده هستند. این ذهنی است و بستگی به تحمل فردی سرمایه گذار برای انواع ریسک در یک معامله دارد.

به عنوان نمونه ، دو فرصت سرمایه گذاری رقیب زیر را در نظر بگیرید:

سرمایه گذاری خرده فروشی

سرمایه گذاری اداری

نوع دارایی

مرکز خرید خرده فروشی با هم مواد غذایی