هیئت مدیره سیستم ذخیره فدرال

با تشکر از شما ، جیم ، و از دانشگاه کنتاکی برای فرصتی که امروز با شما صحبت می کنید متشکرم. خوب است که در ایالت Bluegrass برگردید و دوستان و همکاران قدیمی را ببینید. من از سال 1998 تا 2003 در انگلستان تدریس کردم و یکی از همکارانم در آن زمان مارک برگر بود که در سن بسیار جوانی درگذشت. مارک دوست خوبی بود و من افتخار می کنم که در این سریال سمینار که به نام او نامگذاری شده است صحبت کنم.

موضوع من چشم انداز اقتصاد و تورم ایالات متحده و تلاش های فدرال رزرو برای کنترل تورم است. 1 من با چشم انداز اقتصاد ، با تمرکز بر تورم ، شروع می کنم و سپس به بحث در مورد بازار مسکن می پردازم ، جایی که تقاضای شدید از عرضه محدود پیشی گرفته است و باعث افزایش قابل توجهی در قیمت پناهگاه می شود ، که این یک مؤلفه بزرگ تورم است. از آنجا که بازار مسکن نسبت به تغییر در نرخ بهره و در نتیجه به سیاست های پولی حساس است ، من با بحث در مورد چگونگی تأثیر مسکن توسط تلاش های کمیته بازار آزاد فدرال (FOMC) برای دستیابی به وظیفه دوگانه ما برای حداکثر اشتغال و قیمت های پایدار نتیجه می گیرم.

داده های اخیر در مورد فعالیت اقتصادی حاکی از آن است که پس از انقباض جزئی در تولید ناخالص داخلی در نیمه اول سال جاری ، اقتصاد برای رشد متوسط اما زیر روند در نیمه دوم مطرح می شود. در همین حال ، بازار کار قوی و بسیار محکم است. کارفرمایان در ماه آگوست 315،000 شغل اضافه کردند ، بسیار بالاتر از نرخ مورد نیاز برای ادامه رشد جمعیت. در حالی که نرخ بیکاری افزایش یافته است ، این امر بیشتر به دلیل نزدیک به 800000 نفر که به نیروی کار غیرنظامی پیوستند ، بسیاری از آنها با باز شدن شغلی و رشد سریع دستمزد مورد توجه قرار گرفتند. با 3. 7 درصد ، نرخ بیکاری برای نرخ بلند مدت خود در بین شرکت کنندگان FOMC زیر پیش بینی متوسط بود. علاوه بر این ، ادعاهای اولیه بیکاری بسیار کم و پایدار است. ما فردا گزارش شغلی دیگری دریافت خواهیم کرد. انتظارات برای سود شغلی در حدود 260،000 است که می تواند پایین تر از ماه های اخیر باشد اما نسبت به تجربه گذشته بسیار سالم است. تعداد مشاغل در این محدوده به همراه نرخ شغلی که در روز سه شنبه گزارش شده است نشان می دهد که بازار کار کمی کند می شود اما هنوز هم کاملاً محکم است. در نتیجه ، من انتظار ندارم که گزارش مشاغل فردا نظر من را تغییر دهد که ما باید 100 درصد در کاهش تورم متمرکز شویم.

از آنجایی که آخرین بار در مورد چشم انداز اقتصادی در تاریخ 9 سپتامبر صحبت کردم ، ما دو بخش مهم از داده های تورم را برای اوت ، شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) و شاخص قیمت هزینه های مصرف شخصی (PCE) دریافت کرده ایم. 2 هر دو گزارش تأیید کردند که تورم کلی در ماه آگوست خیلی زیاد است. اگرچه قیمت بنزین کاهش یافت ، که خبرهای بسیار خوبی برای مصرف کنندگان بود ، اما قیمت مواد غذایی به ویژه افزایش یافت. تورم اصلی PCE ، که دسته های بی ثبات مواد غذایی و انرژی را از بین می برد ، برای ماه 0. 6 درصد حرکت کرد و این حاکی از نرخ سالانه تورم حدود 7 درصد در کالاها و خدمات اصلی است. علاوه بر این ، تورم اصلی PCE نه تنها زیاد ، بلکه بسیار پایدار است ، با چاپ ماهانه تورم اصلی PCE با نرخ سالانه به طور متوسط حدود 5 درصد امسال. این تعداد نشان می دهد که تورم به دور از هدف FOMC است و به احتمال زیاد به سرعت سقوط نمی کند.

این نتیجه تورم نیست که من به دنبال آن برای پشتیبانی از سرعت کندتر افزایش نرخ یا نرخ سیاست ترمینال پایین تر از آنچه در سپتامبر 2022 پیش بینی شده است ، پشتیبانی می کنم. و گرچه داده های اضافی برای آمدن وجود دارد ، به نظر من ، ما هنوز پیشرفت معنی داری در تورم نداشته ایم و تا زمانی که پیشرفت هم معنی دار و هم پایدار نباشد ، من از افزایش مداوم نرخ ، همراه با کاهش مداوم در ترازنامه فدرال رزرو ، پشتیبانی می کنمبرای کمک به محدود کردن تقاضای کل. در مورد دستیابی به وظیفه دوگانه ما ، این یک نبرد یک طرفه است. ما در حال حاضر بین هدف اشتغال و هدف تورم خود با مبادله ای روبرو نیستیم ، بنابراین سیاست پولی می تواند و باید برای کاهش تورم استفاده شود.

بگذارید به پایداری نگران کننده تورم بپردازم. در گزارش های تورم گذشته ، خدمات مسکن نقش مهمی در تورم اندازه گیری شده داشته است. در آخرین گزارش های تورم ، قیمت پناهگاه ها به صورت ماهانه 0. 7 درصد افزایش یافت. مسکن وزن زیادی در شاخص های قیمت دارد ، زیرا خانوارها مقدار قابل توجهی از درآمد خود را برای خدمات مسکن خرج می کنند. ترکیبی از تورم ماهانه بالا و وزن زیادی در اندازه گیری قیمت های کلی به این معنی است که تورم سرپناه یک محرک اصلی تورم کلی است. علاوه بر این ، تورم سرپناه یک مؤلفه ویژه تورم است و چرا من در تعیین چشم انداز من از تورم ایالات متحده ، از نزدیک به تماشای تورم سرپناه متمرکز شده ام. متأسفانه ، پیام این است که تورم سرپناه به احتمال زیاد برای چند ماه بالا خواهد ماند ، به این معنی که تورم اصلی PCE به طور مداوم همچنان بالا خواهد بود.

برای مدتی عدم تعادل قابل توجهی در عرضه و تقاضای مسکن وجود داشته است. مسکن همچنین به نرخ بهره حساس است و بنابراین کاملاً به سیاست های پولی پاسخگو است. بنابراین برای چند دقیقه آینده ، من می خواهم به این موضوع توجه کنم که چگونه عدم تعادل تقاضا و در بازارهای اجاره ای مالکیت و اجاره به وجود آمده است ، چگونه می تواند بر قیمت مسکن امروز و در آینده تأثیر بگذارد و چگونه مسکن احتمالاً بر FOMC تأثیر می گذاردتلاش برای بازگشت تورم به هدف 2 درصدی ما.

تقاضای مسکن در سالهای منتهی به بیماری همه گیر ، که با نرخ بهره نسبتاً پایین ، تشکیل خانوارهای جدید و افزایش درآمد پایدار است ، به شدت افزایش یافته است. تقاضا برای مسکن سپس در طول بیماری همه گیر افزایش یافت زیرا مردم زمان بیشتری را در خانه می گذراندند ، در ابتدا در حاشیه فشرده - بیشتر فیلم های مربع در هر خانواده. زوجین در آپارتمان ها می خواستند فضای بیشتری را از خانه کار کنند و برای آپارتمان ها یا خانه های بزرگتر تصمیم گرفتند. همچنین ، کار از راه دور افراد را قادر می سازد تا از مکانهای ترجیحی کار کنند تا تقاضا برای خانه های دوم افزایش یابد. با توجه به همه گیر ، تقاضا برای مسکن نیز در حاشیه وسیع - به معنای تشکیل بیشتر خانواده - افزایش یافته است ، زیرا هم اتاقی هایی که آپارتمان ها را به اشتراک می گذارند ، اکنون می خواستند به تنهایی زندگی کنند و همچنان از خانه کار می کردند. و کودکان بزرگسال شروع به بیرون آمدن از خانه های والدین خود کردند. همه این عوامل منجر به بالاتر شدن میزان تشکیل خانواده و تقاضای بیشتر برای مسکن شد. بنابراین ، تا پایان سال 2021 ، این همه گیر باعث افزایش تقاضا برای مسکن در هر دو حاشیه شد.

در همین حال ، محدودیت های عرضه همه گیر باعث کمبود مصالح ساختمانی و کارگران ساختمانی شده و محدودیت تأمین مسکن جدید را محدود می کند. ترکیبی از تقاضای افزایش برای مسکن و عرضه محدود تا اوایل سال جاری به این معنی بود که بازار مسکن تقاضای اضافی قابل توجهی دارد که در افزایش قابل توجهی در هزینه های مسکن منعکس شده است.

اما اکنون عدم تعادل در بازار اشغال شده مالک شروع به تغییر کرده است. با توجه به سخت گیری واقعی و پیش بینی شده برای سیاست های پولی ، نرخ وام در پایان سال گذشته از کمتر از 3 درصد افزایش یافته است و اخیراً به نزدیک به 7 درصد رسیده است. هزینه های وام بالاتر باعث شده است که خانواده ها برای خرید خانه ها ، چه خریداران بار اول باشند یا خانه فعلی خود را برای یک خانه دیگر تجارت کنند ، گرانتر شود. و بنابراین ، ما در طول سال جاری شاهد افت بزرگ در فروش خانه هستیم. تعداد ماهانه فروش خانه های جدید و موجود در حال حاضر پایین تر از حد متوسط است که در چند سال قبل از همه گیر مشاهده می شود. و کاهش اوت در انتظار فروش خانه که هفته گذشته منتشر شد ، حاکی از آن است که فروش بیشتر خواهد شد. سازندگان با انعکاس کندی در فروش ، با شروع خانه های جدید تک خانواده پاسخ داده اند.

تاکنون انقباض در تقاضای مسکن بیشتر از تغییر در عرضه برجسته تر شده است ، بنابراین موجودی خانه های فروش افزایش یافته است. در حالی که موجودی خانه های موجود هنوز از نظر تاریخی کم است ، اما برای خانه های جدید بسیار رشد کرده اند. بر اساس سرعت فعلی فروش ، برآورد تعداد ماه های تأمین خانه های جدید به پایان رسیده است و اکنون در حال نزدیک شدن به قله های دیده شده در سال 2008 در چرخه مسکن قبلی است.

کاهش تقاضای مسکن نیز می تواند در کاهش قیمت خانه مشاهده شود. در سراسر کشور ، قیمت خانه های موجود طی 12 ماه پایان ماه مه حدود 20 درصد افزایش یافت ، در حالی که آنها با نرخ سالانه کمتر از 10 درصد در ماه های اخیر افزایش یافتند. قیمت ها حتی در برخی از مناطق کشور نیز کاهش یافته است ، به ویژه مواردی که بیشترین افزایش را طی دو سال گذشته مشاهده کرده اند. و بنا بر گزارش ها ، بسیاری از سازندگان قیمت لیست خود را کاهش داده و انگیزه های بیشتری را ارائه می دهند.

ترکیبی از کاهش قیمت و کند شدن ساخت و سازهای جدید تک خانواده باید به سازندگان کمک کند تا موجودی اضافی را از بین ببرد و همچنان به بازار تعادل بهتر برسد. علاوه بر این ، پس از تثبیت نرخ وام مسکن ، باید تقاضای مسکن را کاهش دهد. در حالی که این اصلاح بازار می تواند نسبتاً خفیف باشد ، من نمی توانم قبل از عادی شدن بازار ، احتمال افت بسیار بیشتر تقاضا و قیمت خانه را رد کنم.

علیرغم خطر تصحیح مادی در قیمت خانه ، چندین عامل به کاهش نگرانی من کمک می کند تا چنین تصحیح موجی از پیش فرض وام را ایجاد کند و به طور بالقوه سیستم مالی را بی ثبات کند. یکی این که به دلیل نوشتن وام مسکن نسبتاً تنگ در دهه 2010 ، نمرات اعتباری وام گیرندگان وام مسکن امروز به طور کلی بالاتر از گذشته است که قبل از آخرین تصحیح مسکن بود. همچنین ، تجربه آخرین تصحیح به ما آموخت که بیشتر وام گیرندگان فقط به طور پیش فرض هنگامی که علاوه بر اینکه زیر آب در وام خود قرار دارند ، شوک منفی درآمدهای خود را تجربه می کنند.

از آنجا که مردم هنوز به مکانی برای زندگی احتیاج دارند ، تقاضا برای مسکن اجاره ای کاملاً قوی است. نرخ خالی اجاره بسیار پایین است. با بیان این واقعیت ، ساخت و سازهای چند خانواده امسال بسیار بالا بوده است ، در سطحی که از اواسط دهه 1980 دیده نمی شود ، هنگامی که درمان مالیاتی سرمایه گذاری در سازه ها بسیار مطلوب تر از امروز بود. اما تقاضا هنوز هم بسیار بیشتر از عرضه است ، بنابراین اجاره بها همچنان افزایش یافته است.

بنابراین همه اینها برای تورم چیست؟اقدامات تورم که بیشترین توجه را در ایالات متحده به خود جلب می کند ، سعی در اندازه گیری قیمت کالاها و خدمات مصرفی توسط خانوارها دارد. برای مسکن ، این به معنای اندازه گیری قیمت مصرف پناهگاه و سایر خدمات ارائه شده توسط یک خانه است. قیمت پناهگاه به راحتی با اجاره اندازه گیری می شود. البته ، اجاره برای خانه های تحت اشغال مالک قابل مشاهده نیست. برای این خانه ها ، قیمت پناهگاه به عنوان اجاره ای که صاحبان آن براساس اجاره واحدهای اجاره ای مجاور پرداخت می کنند ، تخمین زده می شود. قیمت خرید یک خانه در این اقدامات تورم گنجانیده نشده است زیرا این نشان دهنده هزینه سرمایه گذاری در دارایی املاک و مستغلات است ، نه قیمت مصرف پناهگاه که مسکن فراهم می کند.

همانطور که قبلاً نیز اشاره کردم ، رشد اجاره اخیراً بسیار بالا بوده است. مؤلفه خدمات مسکن شاخص قیمت PCE در ماه آگوست کمی بالاتر از 0. 7 درصد افزایش یافت که کمی بالاتر از میانگین سه ماهه قبلی بود. و من انتظار دارم که یک سرعت مشابه برای مدتی ادامه یابد ، به سال آینده. چرا؟تورم پناهگاه اجاره ای را که در واقع توسط خانوارها پرداخت می شود ، اندازه گیری می کند. فقط بخشی از خانوارها در یک ماه معین اجاره نامه جدید را امضا می کنند یا هر ماه اجاره نامه خود را تمدید می کنند. بنابراین ، هنگامی که تورم ماهانه پناهگاه محاسبه می شود ، شامل سهم زیادی از خانه های تحت اجاره نامه است که در آن اجاره ها تغییر نمی کنند. در نتیجه ، تغییرات در شرایط بازار فقط در یک دوره چند ماه در آمار تورم نشان داده می شود. علاوه بر این ، آمار تورم هنگام محاسبه رشد اجاره از میانگین شش ماهه استفاده می کند. درخواست اجاره و اجاره در قراردادهای اجاره نامه جدید - که منعکس کننده شرایط بازار اجاره ای معاصر است - بیش از یک سال با سرعت سریع در حال افزایش است. این افزایش در سال جاری تورم پناهگاه را به وجود آورده است و آنها باید حداقل تا شش ماه آینده این کار را ادامه دهند. گفته می شود ، در جدیدترین خوانش های درخواست اجاره ، جایی که میزان افزایش آن کمی کاهش یافته است ، درخشش امید وجود دارد. این سرعت آهسته تر باید در نهایت به کاهش سرعت تورم پناهگاه کمک کند ، اگرچه ممکن است تا اواخر سال آینده دیده نشود.

بنابراین اکنون بیایید پیامدهای این تصویر از بازار مسکن فعلی و آینده را برای تورم کلی و سیاست های پولی در نظر بگیریم. اگر فرض کنیم که نرخ تورم اخیر در هزینه پناهگاه همچنان ادامه دارد ، برای پایین آمدن تورم کلی به طور معناداری ، قیمت کالاها و سایر خدمات چقدر نیاز به تعدیل دارند - به 3 درصد؟

هنگام صحبت در مورد تورم آینده ، تمرکز بیشتر بر روی اقدامات تورم اصلی مفید است. بنابراین اگر شاخص قیمت خدمات مسکن با میانگین متوسط ماهانه اخیر حدود 0. 6 درصد برای چند ماه آینده افزایش یابد ، سایر افزایش قیمت های اصلی باید به طور قابل توجهی متوسط ، تا میانگین ماهانه کمی کمتر از 0. 2 درصد افزایش یابد. 3 این می تواند یک کندی بزرگ از تورم در ماه آگوست باشد ، که دارای تورم اصلی 0. 6 درصد است ، با خدمات غیر مسکن و کالاهای اصلی هر یک بیش از 0. 5 درصد افزایش می یابد.

چنین قدم به پایین در تورم هسته ای غیر مسکن ، اگر در طی چند ماه پایدار باشد ، می تواند یک پیشرفت بزرگ در تورم باشد ، و فکر می کنم رسیدن به آنجا به دلیل محکم تر شدن قابل توجه سیاست های پولی که تاکنون اتفاق افتاده است ، بسیار ممکن استسفت شدن اضافی پیش بینی شده. اما این تمرین نشان می دهد که چرا برای FOMC بسیار مهم است که تمرکز خود را بر روی مسیر مناسب سیاست پولی به منظور افزایش تقاضا حفظ کند. در حالی که به نظر می رسد مسکن در کوتاه مدت به تورم بالا ادامه خواهد داد ، در میان مدت وام بالاتر در میان مدت وام باید مؤلفه مسکن تورم را کاهش دهد زیرا تقاضای مسکن خنک می شود. در همین حال ، افزایش نرخ بهره گسترده تر باید به تقاضای متوسط و تورم مرطوب در سایر بخش ها کمک کند. بنابراین ، در بخش ها ، اعتدال تقاضا باید به کاهش تورم به سمت هدف 2 درصدی ما کمک کند.

همانطور که در مورد اقدامات سیاسی برای باقیمانده سال فکر می کنیم ، می توان خلاصه ای از پیش بینی های اقتصادی منتشر شده توسط FOMC را در جلسه ما در ماه گذشته بررسی کرد. این پیش بینی ها نشان می دهد که شرکت کنندگان انتظار می رود 100 تا 125 نقطه پایه سفت و سخت در پایان سال ، این بدان معناست که یا در دو جلسه باقیمانده ما یا 75 امتیاز پایه در ماه نوامبر و 50 امتیاز پایه در ماه دسامبر ، یک زن و شوهر از 50 امتیاز پایه قرار دارند. البته مسیر دقیق برای سیاست به داده هایی که بین اکنون و پایان سال دریافت می کنیم بستگی دارد.

قبل از جلسه بعدی در تاریخ 1 تا 2 نوامبر ، داده های جدید زیادی برای ایجاد تعدیل بزرگ در نحوه تورم ، اشتغال و بقیه اقتصاد وجود ندارد. ما فردا داده های استخدام حقوق و دستمزد سپتامبر و گزارش های تورم CPI و PCE را در اواخر این ماه دریافت خواهیم کرد. من فکر نمی کنم که این میزان از داده ها به احتمال زیاد برای تغییر چشمگیر دیدگاه من در مورد اقتصاد کافی باشد ، و من انتظار دارم که بیشتر سیاستگذاران به همان شیوه احساس کنند. من تصور می کنم در جلسه بعدی خود یک بحث بسیار متفکرانه در مورد سرعت سفت شدن خواهیم داشت.

بنابراین ، از امروز ، من معتقدم که موضع سیاست های پولی کمی محدود کننده است ، و ما شروع به تعدیل تقاضای بیش از حد در بخش های حساس به بهره مانند مسکن می کنیم. اما باید کارهای بیشتری انجام شود تا تورم به طور معناداری و مداوم کاهش یابد. من پیش بینی افزایش نرخ اضافی را در اوایل سال آینده پیش بینی می کنم ، و داده ها را با دقت تماشا می کنم تا در مورد سرعت مناسب سفت شدن تصمیم بگیریم زیرا ما همچنان به داخل قلمرو محدود کننده تر حرکت می کنیم.

با توجه به آنچه ممکن است برای تغییر انتظارات من در مورد مسیر سیاست اتفاق بیفتد ، اخیراً برخی گمانه زنی ها را خوانده ام که نگرانی های ثبات مالی احتمالاً می تواند باعث افزایش سرعت FOMC شود یا آنها را زودتر از آنچه انتظار می رود متوقف کند. بگذارید واضح باشم که این چیزی نیست که من فکر می کنم یا اعتقاد دارم که یک پیشرفت بسیار محتمل است.

من در مورد این حدس و گمان کمی گیج شده ام. در حالی که اخیراً در بازارهای مالی برخی از نوسانات و نقدینگی افزایش یافته است ، به طور کلی ، من معتقدم که بازارها به طور مؤثر فعالیت می کنند. اقدامات بانک ها و تنظیم کننده های مالی در سالهای اخیر سیستم مالی را تا حد زیادی تقویت کرده است. بانک ها به خوبی سرمایه گذاری شده اند. عملکرد در بازارهای خزانه داری ، عدالت و کالا به ترتیب منظم است.

یکی از عواملی که احتمالاً به تثبیت سیستم مالی کمک می کند ، وجود ابزارهای سیاست پولی است که می تواند به عنوان منبع پشتیبان نقدینگی در مواقع استرس مالی باشد. به عنوان مثال ، خطوط مبادله ای که فدرال رزرو با سایر بانکهای مرکزی حفظ می کند ، در گذشته برای تسکین استرس در سیستم مالی به طور مؤثر مورد استفاده قرار گرفته است ، و فکر می کنم در دسترس بودن این امکانات در زمان های دیگر یک نیروی تثبیت کننده باشد. علاوه بر این ، برای کمک به اجرای سیاست های پولی ، فدرال رزرو در ژوئیه سال 2021 تسهیلات جدید توافق نامه خرید مجدد (Repo) را تأسیس کرد ، یکی برای همتایان داخلی و دیگری برای مقامات پولی خارجی و بین المللی. این امکانات قادر به پاسخگویی به سویه هایی هستند که ممکن است فشار رو به بالا بر نرخ بازار پول وارد کند ، اما فکر می کنم احتمالاً وجود آنها یک نیروی تثبیت کننده بوده است. در کنار چارچوب نظارتی بهبود یافته ، من معتقدم که ما ابزارهایی برای رفع هرگونه نگرانی در مورد ثبات مالی داریم و برای این منظور نباید به دنبال سیاست پولی باشیم. تمرکز سیاست پولی باید مبارزه با تورم باشد.

1. این دیدگاه ها خودم هستند و هیچ موقعیتی از هیئت مدیره یا سایر سیاستگذاران فدرال رزرو را نشان نمی دهند. بازگشت به متن

2. به کریستوفر جی والر (2022) ، "چشم انداز اقتصادی: زمان اجازه دادن به داده ها" صحبت کنید "، سخنرانی ارائه شده در هفدهمین کارگاه اقتصادی کلان وین (2022) ، وین ، اتریش ، 9 سپتامبر.

3. این تخمین برای تورم قیمت PCE محاسبه می شود ، جایی که خدمات مسکن 17 درصد از اندازه گیری شاخص های PCE از تورم هسته را تشکیل می دهد. بازگشت به متن