بازار ثانویه چیست؟

از نظر مالی ، بازار اصلی جایی است که محصولات به عموم مردم فروخته می شوند. برای یک وام دهنده املاک و مستغلات ، این به "مبدا وام" اشاره دارد. هنگامی که وام در بازار اولیه منشا می گیرد ، ممکن است در بازار ثانویه فروخته شود. بازار ثانویه جایی است که وام دهندگان و سرمایه گذاران وام های موجود یا اوراق بهادار تحت حمایت وام را خریداری و می فروشند. این پول برای وام های اضافی وام مسکن آزاد می کند. بنابراین ، شما می توانید از بازار ثانویه به عنوان "بازار فروش مجدد" وام فکر کنید.

اما بیایید یک قدم عقب برداریم. زیرا اگر تاریخ را درک کنید ، به شما کمک می کند تا بفهمید بازار ثانویه چیست و چرا وجود دارد.

پیش از سقوط بازار سهام در سال 1929 ، بیشتر وام دهندگان قبل از صدور وام به وام گیرنده ، مبلغ 20 تا 40 درصد را نیاز به پرداخت 20 تا 40 درصد داشتند. اگر امروزه هنوز هم چنین بود ، بسیاری از افراد هرگز واجد شرایط وام خانه نخواهند بود. در اصل ، برای دسترسی به پول بیشتر باید پول زیادی داشته باشید. در مورد ثروتمندتر شدن ثروتمند صحبت کنید!

نه تنها وام دهندگان به پرداخت پیش پرداخت زیادی نیاز داشتند ، بلکه وام یک وام مستقیم نیز بود ، به این معنی که آنها فقط سود را پرداخت می کردند. این اصطلاح به طور معمول 1 تا 7 سال بود و در پایان 7 سال ، اگر وام گیرنده نتواند کل تعادل را بپردازد ، یک وام جدید مذاکره می شود.

پس از سقوط بازار سهام در سال 1929 ، دولت نیاز به تثبیت اقتصاد و تحریک بازار سهام داشت. در سال 1934 ، دولت وام های بیمه شده FHA را معرفی کرد. هدف اصلی FHA اطمینان از ضرر وام دهندگان است به گونه ای که وام دهندگان از وام دادن به افرادی که دارای تنوع گسترده تری هستند ، نمی ترسند.

FHA این امکان را برای افراد بیشتری فراهم کرد که خانه ای را خریداری کنند. آنها این کار را با نیاز به پرداخت پیش پرداخت کوچکتر و پرداخت ماهانه کوچکتر انجام دادند که در طی 30 سال بازپرداخت می شود. بخشی از پرداخت برای مدیر اعمال می شود و باقیمانده سود را نیز پرداخت می کند. این بیشتر شبیه چیزی است که ما امروز عادت کرده ایم.

30 سال وام با نرخ ثابت با پرداخت ماهانه مفهوم جدیدی در سال 1934 بود. خطر بسیار بیشتری با این نوع وام جدید وجود داشت تا تنها وام دادن به افراد ثروتمند با دارایی های زیادی. برای کاهش خطر وام دهنده ، FHA وام دهندگان را ملزم به تأیید اشتغال وام گیرنده ، املاک ارزیابی شده توسط شخص ثالث خنثی و یک جستجوی عنوان انجام داده است. اگر دستورالعمل های دولت رعایت شود ، وام دهنده در مورد وام مذاکره می کند.

به 167،000 دانش آموز که PrepAgent را برای آمادگی املاک و مستغلات خود انتخاب کرده اند ، بپیوندید!

هم وام دهندگان و هم دولت می دانستند که وام 30 ساله شانس بیشتری برای پیش فرض خواهد داشت ، بنابراین دولت وام را بیمه می کند. آنها وام گیرنده را بر اساس مبلغ وام و نیمی از درصد سالانه در تراز وام ، یک حق بیمه یک بار پیش رو را متهم کردند. اگر وام گیرنده در وام و مبلغ وام از قیمت ملک فراتر رود ، FHA این تفاوت را پرداخت می کند.

عالی ، درست است؟خوب…. نه خیلی سریع.

تا سال 1938 ، وام دهنده هایی که وام های بیمه شده FHA را ارائه می دادند مشکلی داشتند. این بانک ها برای انجام وام و بازگرداندن پول خیلی سریع عادت داشتند. پس از بازپرداخت وام ، وام دهنده پول برای وام دادن به وام گیرنده جدید خواهد داشت. اما اکنون ، با پرداخت هزینه های کوچکتر و بانک ها باید 30 سال صبر کنند تا بدهی را بازیابی کنند ، پول زیادی برای وام دادن به افراد جدیدی که به دنبال وام خانه بودند ، وجود نداشت.

بنابراین در سال 1938 ، دولت انجمن ملی وام مسکن فدرال یا Fannie Mae را ایجاد کرد. هدف Fannie Mae خرید وام های بیمه شده FHA از وام دهندگان بود. این یک بازار ثانویه ایجاد کرد که در آن وام ها می توانند دوباره به سرمایه گذاران فروخته شوند ، که به وام دهندگان پول تازه ای برای وام دهندگان جدید کمک می کرد.

البته قبل از اینکه آژانس وام از وام دهنده خریداری کند ، وام باید با دستورالعمل های Fannie Mae مطابقت داشته باشد. امروز ، Fannie Mae یک آژانس شبه دولت است که متعلق به خصوصی است و ممکن است سهام Fannie Mae در بورس اوراق بهادار نیویورک خریداری شود. Fannie Ma در بازار ثانویه وام می گیرد ، آنها را جمع می کند و آنها را به عنوان اوراق بهادار وام مسکن به سرمایه گذاران در بازار آزاد می فروشد. پرداخت ماهانه و پرداخت بهره توسط Fannie Mae تضمین می شود ، اما نه توسط دولت ایالات متحده.

در سال 1968 ، فانی مای تقسیم شد و انجمن ملی وام مسکن دولت یا جینی مای ایجاد شد. جینی مای یک شرکت فدرال از گروه مسکن و توسعه شهری است. Ginnie Mae برنامه های کمک ویژه ای را اداره می کند ، و تمرکز اصلی آن اطمینان از نقدینگی برای وام های بیمه شده توسط دولت ایالات متحده ، از جمله بیمه شده توسط FHA و VA است.

آژانس هایی مانند این بازار ثانویه را ادامه می دهند و بازار ثانویه بازار مسکن را ادامه می دهد. دانستن کمی در مورد نحوه کار بازار ثانویه به زمان زمان امتحان شما کمک خواهد کرد!

و اگر چیز دیگری را به خاطر نمی آورید ، فقط به یاد داشته باشید که بازار ثانویه بازار فروش مجدد است.