چگونه تصمیم بگیریم که آیا یک ملک یک سرمایه گذاری خوب است

اگر تا به حال یک نمایش بهسازی خانه را تماشا کرده اید ، می دانید که چیزهای زیادی برای تبدیل شدن به یک ملک برای به دست آوردن سود می رود. شما همچنین ممکن است فکر کنید که همه فلایپ ها یا دارایی های سرمایه گذاری در کسب درآمد موفق خواهند بود ، اما همیشه اینگونه نیست.

تجربه کامل را بدست آورید. پیکان برنامه خود را انتخاب کنید

توانایی ، تأمین مالی و بازده مورد انتظار سرمایه گذاری عوامل اصلی برای انتخاب یک ملک سرمایه گذاری است. اول ، یک ملک سرمایه گذاری باید در بودجه کلی شما متناسب باشد. این نباید بر اهداف پس انداز شما تأثیر منفی بگذارد. نه تنها قیمت خرید بلکه تمام هزینه های خرید را در نظر بگیرید: هرگونه بازسازی اولیه ، تعمیر و نگهداری ، نرخ مالیات ، دوره های خالی مورد انتظار و مدیریت اجاره در صورت انتخاب برون سپاری آن. این هزینه ها همه به سود بالقوه کاهش می یابد.

استفاده از تأمین مالی ، به ویژه در یک محیط پایین نرخ بهره ، راهی عالی برای استفاده از ملک و ضمن کم نگه داشتن ریسک است. نکته منفی این است که به هزینه می افزاید و حاشیه سود را کاهش می دهد. اگر از منظر سرمایه گذاری خالص به آن نگاه می کنید ، سؤال این است: چقدر می توانم سرمایه گذاری کنم؟تأمین مالی به شما امکان می دهد بیشتر از پول نقد (یا استفاده کمتر) خود را نگه دارید و سبد سرمایه گذاری خود را متنوع کنید. تأمین مالی همچنین امکان ساخت یک سبد املاک و مستغلات را برای تولید درآمد بلند مدت فراهم می کند. با گذشت زمان ، وام ها پرداخت می شوند و می توانید جریان نقدی را به حداکثر برسانید.

یک فرمول محبوب برای کمک به شما در تصمیم گیری در مورد اینکه آیا یک ملک سرمایه گذاری خوب است ، قانون 1 درصدی است ، که توصیه می کند اجاره ماهانه این ملک نباید کمتر از 1 درصد از هزینه پیش فرض ، از جمله هرگونه نوسازی اولیه و قیمت خرید باشد. به عنوان مثال ، اگر یک ملک 300000 دلار هزینه داشته باشد ، باید حداقل 3000 دلار در ماه اجاره کند. برای تعیین اجاره احتمالی یک ملک ، نرخ اجاره املاک مشابه را در محله تجزیه و تحلیل کنید.

تبلیغ

با توجه به قیمت بالای املاک و مستغلات در منطقه واشنگتن ، رسیدن به معیار 1 درصد دشوار است. در این موارد ، برای ایجاد درآمد با گذشت زمان و افزایش میزان اجاره دریافت شده ، باید به ملک طولانی تر ادامه دهید. در حالی که زمان تضمین رشد نیست ، اما فرصت بیشتری را فراهم می کند.

شما باید در ذهن و درک بازار هدف روشنی داشته باشید. اگر هدف این است که ملک را به عنوان یک سرمایه گذاری برای درآمد و داشتن یک چارچوب طولانی مدت نگه دارید ، قیمت خرید کمتر از نگرانی کمتر است تا زمانی که جریان نقدی مثبت باشد و روند صعودی داشته باشد. بیش از یک دهه یا بیشتر ، نرخ مثبت با تورم رشد می کند و با کاهش هزینه ها. اگر هدف این است که حداکثر سود را داشته باشید ، قیمتی که می پردازید مهم است.

قاعده دوم ، نرخ سرمایه گذاری است که به عنوان نرخ کلاه نیز شناخته می شود ، که به تعیین نرخ بازده مورد انتظار در مقایسه با سرمایه گذاری های جایگزین کمک می کند. برای تعیین نرخ کلاه ، ابتدا درآمد عملیاتی خالص را محاسبه کنید ، که درآمد سالانه مورد انتظار از اجاره منهای هزینه های مالیات و نگهداری است. هنگام برآورد درآمد مورد انتظار از اجاره ، محافظه کار باشید. احتمالاً دوره خالی بین مستاجران وجود دارد. سپس درآمد خالص عملیاتی را با ارزش بازار فعلی خانه تقسیم کنید.

تبلیغ

به عنوان مثال ، اگر درآمد عملیاتی خالص برای یک خانه 30،000 دلار باشد و ارزش ملک 300000 دلار باشد ، نرخ کلاه 10 درصد خواهد بود. نرخ کلاه بین 4 تا 10 درصد به طور کلی نرخ خوبی در نظر گرفته می شود زیرا با سایر سرمایه گذاری ها مانند اوراق خزانه یا سهام قابل مقایسه است. به طور متوسط ، خواص واشنگتن در محدوده 4 درصد قرار می گیرد زیرا قیمت خرید زیاد است و اجاره آن تا حدودی پایدار است. اگرچه این یک نرخ مناسب در کلاه است ، هنگامی که آن را با بازده بازار تاریخی 8 تا 10 درصد مقایسه می کنید ، احتمالاً سرمایه گذاری بهتری در یک نمونه کارها متنوع و متنوع انجام می دهید.

هر دوی این فرمول ها یک راهنمای کلی برای کمک به شما در محدود کردن گزینه های خود ارائه می دهند ، اما آنها موفقیت را تضمین نمی کنند. بازار املاک و مستغلات بسیار سوداگرانه است و می تواند به طرز وحشیانه ای نوسان کند.

املاک سرمایه گذاری باید به عنوان مکمل یک نمونه کارها سرمایه گذاری و راهی برای تنوع بخشیدن به سرمایه گذاری های شما تلقی شود. قدردانی سرمایه همان چیزی است که بسیاری از آنها پس از آن هستند ، اما جریان نقدی از درآمد اجاره یک مزیت بسیار واقعی تر است. برای کسب درآمد از اموال برای سود سرمایه ، زمان مالکیت بسیار مهم است. به طور معمول ، شما می خواهید 20 سال یا بیشتر ملک را در اختیار داشته باشید تا سود قابل توجهی در سرمایه داشته باشید ، اما از آنجا که املاک و مستغلات غیرقابل پیش بینی است ، سود سرمایه نباید بخشی از تحلیل شما باشد. به عنوان مثال ، بسیاری بر این باورند که هنگامی که آمازون دفتر مرکزی جدید خود را در این نزدیکی بسازد ، آرلینگتون شاهد تقویت قدردانی خواهد بود ، اما این گمانه زنی ها است. با فرض اینکه یک محله تغییر خواهد کرد ، ریسکی است که می تواند ارزش سرمایه گذاری شما را برای شما هزینه کند. درعوض ، با یک نماینده املاک و مستغلات صحبت کنید تا مکانی را پیدا کنید که مطلوب باشد و احتمالاً مطلوب باقی بماند.