آخرین اخبار و به روزرسانی ها

در جنوب شرقی انگلیس خوشبختیم که حتی در شرایط فعلی ، تقاضای شدید خانه ها وجود دارد. تقاضا برای خانه ها به این معنی است که توسعه دهندگان در مقیاس بزرگ همچنان به منطقه ما نگاه می کنند تا ببینند گزینه های توسعه وجود دارد اما ما همچنین می بینیم که پتانسیل تحولات کوچکتر نیز قوی است. این بدان معناست که ، اگر به اندازه کافی خوش شانس هستید که می توانید زمین را قادر به توسعه داشته باشید ، ممکن است بخواهید در نظر بگیرید که چه گزینه هایی در دسترس است تا ببینید که آیا می توانید پول اضافی را از دارایی خود تحقق بخشید. در این سری از مقالات ، ما در مورد برخی از اشکال اصلی قراردادها در تحولات بحث خواهیم کرد.

این که آیا شما فضایی برای یک مسکونی دارید ، خواه شما و همسایگان بخواهید با هم همکاری کنید تا ببینید چه چیزی ممکن است یا اینکه آیا تعدادی هکتار دارید ، می توانیم کمک کنیم. ما برای بسیاری از صاحبان زمین و توسعه دهندگان عمل کرده ایم و می توانیم در هر اندازه توسعه کمک کنیم.

در این دو مقاله اول ، ما به توافق نامه های گزینه و قراردادهای مشمول برنامه ریزی خواهیم پرداخت و در مقاله بعدی ما در مورد توافق نامه ها و بیش از حد تبلیغات بحث خواهیم کرد.

توافق نامه

تعدادی از اشکال مختلف توافق نامه گزینه وجود دارد و ما در اینجا توافق نامه توسعه دهنده "گزینه تماس" را مورد بحث قرار خواهیم داد. این اغلب به عنوان "دوستانه ترین توسعه دهنده" به عنوان قدرت تصمیم گیری در کنار توسعه دهنده دیده می شود. توافق نامه گزینه دوره زمانی را ایجاد می کند که در آن توسعه دهنده می تواند از خرید ملک استفاده کند ، اما هرگز وظیفه انجام این کار را ندارد. در هر نقطه از آن دوره گزینه ، گزینه می تواند "اعمال شود" و ملک فروخته می شود. این بدان معنی است که این ملک تا حدودی توسط گزینه در طول دوره گزینه "سنگین" می شود ، زیرا گزینه همچنان بدون هیچ گونه اطمینان از اعمال آن ادامه می یابد و ممکن است توانایی مالک فعلی را در انجام آنچه می خواهند با این ملک محدود کند. بشربه عنوان مثال ، یک توسعه دهنده دوم ممکن است پس از ایجاد گزینه اول ، شرایط ترجیحی را ارائه دهد.

یک توافق نامه گزینه ممکن است بیان کند که یک توسعه دهنده باید برای توسعه به دنبال مجوز برنامه ریزی باشد اما در هر توافقنامه گزینه وجود ندارد. بنابراین گزینه ها در صورت بزرگتر شدن توسعه ، برای یک توسعه دهنده مفید هستند و قبل از به دست آوردن مجوز برنامه ریزی یا احتمالاً به دست آمده یا احتمالاً به دست می آیند. مثل همیشه تعدادی از عوامل وجود دارد که هنگام ورود به این توافق نامه ها باید مورد توجه قرار گیرند:

1. چه مدت گزینه ماندگار است؟ما گزینه های کمتر از یک سال و برخی از آنها را 10 سال یا بیشتر دیده ایم. لطفاً توجه داشته باشید که با توافق بین طرفین می توان این گزینه را گسترش داد. اگر برنامه ریزی در گزینه مورد بحث قرار گیرد ، این گزینه همچنین می تواند شامل سیستمی باشد که بتواند دوره گزینه را تمدید کند در حالی که تجدید نظر برنامه ریزی حل می شود.
2. آیا قیمت فروش در شروع گزینه تعیین می شود یا در زمان استفاده از گزینه "نرخ بازار آزاد" خواهد بود؟مقادیر زمین به طرز چشمگیری افزایش یافته است و تعیین قیمت پایین در ابتدا ممکن است به این معنی باشد که اگر قیمت ها از گذشته آن سطح تعیین شده افزایش یابد ، ممکن است توسعه دهنده بسیار خوش شانس باشد. گفته می شود ، ممکن است استدلال های قابل توجهی در مورد ارزش ارزش بازار وجود داشته باشد.
3. آیا هزینه اولیه پرداخت شده توسط توسعه دهنده وجود دارد؟بسته به آنچه مورد توافق است ، اگر توسعه دهنده گزینه را اعمال نکند ، ممکن است این هزینه اصلی با مالک فعلی باقی بماند. بسته به اندازه توسعه ، ما اغلب می بینیم که مبالغ اولیه حداقل است زیرا توسعه دهنده نمی خواهد مبلغ قابل توجهی پول را به خطر بیندازد.

قراردادهای مشمول برنامه ریزی (CSTP)

بر خلاف توافق نامه گزینه ، یک قرارداد مشمول برنامه ریزی (CSTP) اظهار داشت که در صورت برآورده شدن شرایط خاص ، توسعه دهنده ملک را خریداری می کند. بنابراین یک توسعه دهنده در صورت تصمیم تسویه حساب برای خرید ملک ، این ساختار را ارائه می دهد. گفته می شود ، ما می بینیم که CSTP ها برای تحولات کوچک و بزرگ استفاده می شوند.

با توجه به اتمام بستگی به برنامه ریزی دارد ، CSTP ها به طور گسترده بر روی آن فرآیند برنامه ریزی تمرکز می کنند و تنها تفاوت واقعی بین یک قرارداد عادی "ساده" و CSTP ها این است که مجوز برنامه ریزی باید بدست آید. با توجه به اینکه موافقت خود را برای خرید یک ملک قبل از دستیابی به برنامه ریزی ، برای توسعه دهنده وجود دارد. بنابراین هیچ تضمینی در مورد شکل دقیق مجوز به دست آمده وجود ندارد و در نتیجه CSTP ها حاوی سیستمی برای یک توسعه دهنده هستند تا بیان کنند که آیا مجوز برنامه ریزی به دست آمده برای آنها "رضایت بخش" است. اگر مجوز به دست آمده رضایت بخش نباشد ، خرید کامل نمی شود یا همانطور که در زیر توضیح داده شده است ، ممکن است درخواست تجدید نظر باشد. این قرارداد به طور معمول بیان خواهد کرد که چه دلایلی ممکن است یک مجوز به عنوان "رضایت بخش" طبقه بندی شود و می تواند در نتیجه مجوز باشد که نیاز به هزینه های اضافی قابل توجهی برای توسعه دهنده یا نیاز به تعدادی از خانه ها دارد که منجر به سودآوری کلی توسعه می شودبه طور قابل توجهی تحت تأثیر قرار گیرد.

بر خلاف برخی از توافق های گزینه ، CSTP ها می توانند بسیار مفصل باشند و می توانند از لحظه ایجاد قرارداد ، تعهدات هر یک را در رابطه با برنامه ریزی بیان کنند. این بدان معنی است که می تواند هنگام ارسال یک برنامه برنامه ریزی توسط توسعه دهنده بیان کند و اینکه آیا مالک فعلی در مجوز مورد نظر گفته می شود ، می تواند بیان کند. همچنین می تواند بیان کند که آیا در صورت عدم اعطای مجوز در ابتدا ، توسعه دهنده نیاز به تجدید نظر دارد یا اینکه مجوز به دست آمده "رضایت بخش" است.

اغلب CSTP ها مدت زمان بسیار کوتاه تری به طول می انجامند زیرا تکمیل خرید مربوط به مجوز برنامه ریزی است. بنابراین اگر برنامه ریزی به راحتی و به سرعت اتفاق بیفتد ، خرید ممکن است به سرعت انجام شود. بخش های مفصلی از قرارداد همچنین بیان می کند که در صورت ارسال درخواست تجدید نظر در مورد اتمام برنامه ریزی و چگونگی افزایش دوره برای خرید ملک ، چه اتفاقی می افتد. این ممکن است برنامه همه باشد که خرید طی یک سال انجام شود ، اما اگر مسائل برنامه ریزی ایجاد شود ، CSTP می تواند توضیح دهد که چگونه می تواند برای تأمین نیاز غیر منتظره برای تجدید نظر گسترش یابد. این مهم است که یک "توقف طولانی" وجود داشته باشد تا اطمینان حاصل شود که روند چندین پسوند چندان به معنای این نیست که فروش می تواند چندین دهه طول بکشد و به هر دو طرف نهایی می دهد.

از آنجا که یک تماس ایجاد می شود ، سپرده ممکن است توسط توسعه دهنده پرداخت شود. در حالی که ممکن است یک توسعه دهنده بخواهد 10 ٪ عادی بپردازد ، ممکن است نوعی سپرده کاهش یافته پرداخت شود. حتی در صورت پرداخت سپرده ، قرارداد ممکن است بیان کند که در صورت عدم دستیابی به برنامه ریزی ، توسعه دهنده ممکن است مبلغ بازپرداخت به آنها را بازپرداخت کند.

برای مشاوره در مورد این و سایر مسائل مربوط به املاک تجاری ، لطفاً با یکی از متخصصان املاک تجاری ما که از کمک به شما خوشحال خواهد شد ، تماس بگیرید.

قبل از تکیه بر این تفسیر ، لطفاً بخش اعتماد به اطلاعات را در شرایط استفاده از وب سایت ما در بخش حقوقی ما بخوانید. لطفاً توجه داشته باشید که باید مشاوره تخصصی در رابطه با هر پرس و جو خاص انجام شود و اطلاعات فوق فقط برای اهداف اطلاعات عمومی ارائه شده است.

قبل از تکیه بر این تفسیر ، لطفاً بخش اعتماد به اطلاعات را در شرایط استفاده از وب سایت ما در بخش حقوقی ما بخوانید. لطفاً توجه داشته باشید که باید مشاوره تخصصی در رابطه با هر پرس و جو خاص انجام شود و اطلاعات فوق فقط برای اهداف اطلاعات عمومی ارائه شده است.